Сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства

Государственная регистрация права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное за должником В соответствии со ст. 15 Закона о регистрации,

Сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства

Содержание

Государственная регистрация права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное за должником

В соответствии со ст. 15 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя (взыскателя) или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (если требование государственной регистрации содержится в судебном акте).

Государственная регистрация права на недвижимое имущество, составляющего предмет ипотеки в результате обращения взыскания на него в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» проводится на основании заявления залогодержателя и представления следующих документов:

Сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о госрегистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. С 01 февраля 2008г., с вступлением в силу Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее по тексту – Закон об исполнительном производстве) и принятого в его развитие Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», это положение закона дополнено положением о том, что государственная регистрация прав проводится также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации прав ДОЛЖНИКА либо ВЗЫСКАТЕЛЯ. Рассмотрим случаи, при которых пристав вправе это делать.
Согласно ч. 1 ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности ДОЛЖНИКА на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
Регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Поэтому должник, имея на законных основаниях недвижимое имущество, раньше мог уклоняться от его госрегистрации, и, соответственно, приставы не имели возможности обратить на него взыскание. Теперь, при недостаточности для взыскания другого имущества, судебный пристав-исполнитель может зарегистрировать права должника от его имени, для последующего обращения на него взыскания. В качестве должников могут выступать как физические, так и юридические лица.
Подлежащие государственной регистрации права на недвижимое имущество могут принадлежать должнику в случаях:
— если недвижимое имущество приобретено должником по договору купли-продажи, мены, дарения или иной сделки, заключенной до 01.11.1998;
— если жилое помещение приватизировано должником;
— если должником полностью выплачен пай в жилищно-строительном, гаражно-строительном, погребном и т.п. строительном потребительском кооперативе;
— если имущество получено должником в наследство по закону либо по завещанию;
— если недвижимое имущество построено должником на предназначенном для этих целей земельном участке;
— если имеется вступившее в законную силу решение суда о принадлежности имущества должнику.
Приведенный перечень не является исчерпывающим, в разных случаях могут быть и иные основания принадлежности имущества должнику. Весьма разнообразны случаи принадлежности имущества должнику – юридическому лицу.
Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган следующие документы:
1. Два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника (постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника утверждается старшим судебным приставом – ч. 3 ст. 66 Закона об исполнительном производстве. Если ранее на это имущество судебным приставом-исполнителем был наложен арест, содержащий запрет на любые регистрационные действия, то одновременно предоставляются два экземпляра постановления о снятии такого ограничения.
2. Два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество.
3. План объекта недвижимости (кадастровый паспорт либо технический паспорт и выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности), а при регистрации земельного участка – его кадастровый план – два экземпляра либо подлинник и копию.
4. Документ об оплате государственной пошлины – подлинник и копию;
5. Другие документы, необходимые для проведения государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации.
Оплата государственной пошлины при проведении государственной регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя относится к расходам по совершению исполнительных действий. Госпошлина может быть оплачена как самим правообладателем, так и судебным приставом-исполнителем за счет средств федерального бюджета, предусмотренных в бюджете Федеральной службы судебных приставов и её территориальных органов, средств взыскателя и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве, с последующим возмещением федеральному бюджету, взыскателю или иным лицам, понесшим указанные расходы. Размер государственной пошлины определяется в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса и составляет для граждан 2000 руб., для юридических лиц – 22000 руб.
Для проведения госрегистрации пристав-исполнитель, вынесший соответствующее постановление, обращается в регистрирующий орган лично, предъявляет паспорт и служебное удостоверение. В исключительных случаях, в частности, в силу территориальной отдаленности, судебный пристав-исполнитель может поручить соответствующему приставу-исполнителю совершить исполнительные действия по представлению документов для регистрации, оформив постановление в соответствии с ч. 6 ст. 33 Закона об исполнительном производстве.
Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности ВЗЫСКАТЕЛЯ на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда (ч. 2 ст. 66 Закона об исполнительном производстве):
1. требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2. судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3. взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.
Следует учитывать, что регистрация на взыскателя по заявлению судебного пристава-исполнителя на основании решения суда производится только в случае, если права на регистрируемое имущество зарегистрированы за иным лицом. Если же в решении суда указано, что имущество принадлежит взыскателю, и права взыскателя не вступают в противоречие с ранее зарегистрированными правами, такая регистрация проводится по заявлению правообладателя в общем порядке.
Для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган следующие документы:
1. Два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, а также постановления о снятии ареста, если ранее на это имущество судебным приставом-исполнителем был наложен арест.
2. Документы, подтверждающие основания для государственной регистрации. В первых двух случаях таким документом является соответствующее решения суда, которое предоставляется в двух экземплярах копии, заверенной судом. В третьем случае предоставляются документы, подтверждающие возбуждение исполнительного производства, обращение взыскания на заявляемое имущество, передачу имущества для проведения торгов соответствующей организации, а также подтверждающие, что повторные торги по реализации имущества не состоялись, имущество было предложено взыскателю и последний согласился оставить имущество за собой.
3. Документ об оплате государственной пошлины и другие документы, необходимые для проведения государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации.

Еще почитать —>  Пенсионная база данных

Оспаривание сделок должника судебным приставом-исполнителем

Например, получить сведения о совершении должником купли-продажи или иной распорядительной сделки в отношении принадлежащего ему движимого имущества, в том числе не подлежащего регистрационному учету обычному, не имеющему соответствующих полномочий участнику гражданского оборота практически невозможно.

В абзаце 2 пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2024 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» признано за судебным приставом-исполнителем право наряду с кредитором должника (взыскателем) в судебном порядке требовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания.

Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.

Что получается? Должник обязан выплатить какую-то сумму денег взыскателю. Согласно закону «Об исполнительном производстве», приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: а можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?

Покупка Недвижимости при исполнительном производстве Продавца

Никак не сможете, если обязательства уже возникли. Но так как квартира единственная (и не в залоге), кредиторы скорее всего такую сделку оспаривать не будут, так как появится еще один кредитор (вы), а квартиру они продать не смогут, и следовательно выручить деньги.

Никак не сможете, если обязательства уже возникли. Но так как квартира единственная (и не в залоге), кредиторы скорее всего такую сделку оспаривать не будут, так как появится еще один кредитор (вы), а квартиру они продать не смогут, и следовательно выручить деньги.Илья Казаков

Казалось бы, ответственность продавца за долги должна лежать на самом же продавце, но не тут-то было. С покупкой квартиры Вы можете приобрести себе еще и проблемы, которые омрачат радость приобретения. В целом, можно самому оценить соразмерность суммы долга и цены, по которой продается квартира, либо же обратиться к специалистам.

Продается квартира общей стоимостью 5 000 000 рублей, а долги у продавца квартиры составляют 200 000 рублей. В таком случае сумма долга и предполагаемая выручка от продажи несоразмерны, поэтому совершить сделку купли-продажи можно без особых проблем. Однако на практике бывали случаи, когда такие сделки оспаривались. Суд в данной ситуации должен постановить, что оснований для отмены сделки нет, так как сумма не является соразмерной.

Еще почитать —>  Почему при инвалидности не платят репрессированные

В вопросе оспаривания сделок приставом не стоит слишком надеется на данную структуру, поскольку приставы довольно часто не особо предпринимают какие-либо действия в рамках своих исполнительных производств, пока ему взыскатель не скажет об этом или на него не пожалуются.

  • подготовить иск о признании сделки недействительной
  • направить один экземпляр иска ответчику и второй стороне сделки
  • подать иск с приложением необходимых копий документов в суд
  • принять участие в заседании суда, озвучив свои требования
  • дождаться решения суда и его исполнения в законном порядке
  • после продолжить исполнительное производство в части реализации имущества, которое было возвращено в порядке обжалования сделок должника

Таким образом, по мнению суда, договор об отступном, заключенный в отношении имущества, которое ограничено в обороте на основании прямого законодательного запрета на распоряжение арестованным имуществом, является ничтожной сделкой по смыслу ст. 168 ГК РФ [в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года – Ред.]. Кроме того, суд указал, что поскольку ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой в судебном порядке (п. 1 ст. 166 ГК РФ), недействительной является и третейская оговорка, закрепленная в одном из пунктов договора об отступном.

Кстати, ВС РФ обратил внимание на то, что на момент заключения договора об отступном – 3 ноября 2011 года – Фонд был вправе не только заключать сделки, но и распоряжаться своим имуществом. Основанием для такого вывода Суда стало то, что, как уже было указано выше, иск в части требования о наложении взыскания на недвижимость удовлетворен не был, а в случае отказа в иске принятые меры по его обеспечению сохраняются до вступления в законную силу решения суда (п. 3 ст. 144 ГПК РФ). Значит, уже с 9 марта 2010 года имущество было свободно от ограничений, связанных с наложением ареста.

Оспорить сделки в исполнительном производстве? Для приставов это реально

Каждая компания или предприниматель сталкивался с взысканием задолженности с контрагента. На первый взгляд, это просто — выиграл суд, предъявил исполнительный лист и деньги получены. На самом деле все сложнее. Особенно непросто становится, когда должник понимает, что ему есть, что терять и начинает уводить активы. Хорошо, когда право требования к такому должнику значительно и позволяет начать процедуру банкротства, которая предоставляет серьезные возможности по оспариванию сделок. Далеко не все случаи банкротства заканчиваются получением денег, но все они связанны со значительными тратами . Учитывая, что процедура банкротства не всем по карману, в настоящей статье мы расскажем, как можно оспорить сделки направленные на вывод активов, без процедуры банкротства должника.

Таким образом, для установления в действиях должника злоупотребления правом необходимо доказать, что при реализации принадлежащих ему гражданских прав его намерения направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота. Необходимо понять, действительно ли воля должника направлена на реализацию прав собственника имущества по его отчуждению или он пытается сокрыть это имущество и защитить его от притязаний кредитора .

Еще почитать —>  Расчет госпошлины при освобождении от уплаты алиментов

В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям. При отсутствии таковых или отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой — возвращается должнику.

Продажа имущества происходит на комиссионных началах или на торгах. Не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов Росимущество или привлеченные им специализированные организации должны опубликовать извещение в печатных средствах массовой информации, распространяемых в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (интернете). В течение семи дней Росимущество или специализированные организации письменно предоставляют территориальному органу Федеральной службы судебных приставов ссылку на сайт и печатные средства массовой информации, в которых опубликовано извещение. Территориальный орган Федеральной службы судебных приставов России, в свою очередь, размещает указанную информацию на своем официальном сайте.

Увод имущества должником в ходе исполнительного производства

Дополнительно судебным приставом-исполнителем в заявлении указано, что договоры по продаже автотранспорта являются ничтожными, транспорт фактически находится у должника и перерегистрация автотранспорта не произведена в ГИБДД и в Ростехнадзоре ( спецтехника).

В указанной ситуации судебный пристав-исполнитель пришел к выводу, что имущество должника находится у третьих лиц, и в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об исполнительном производстве» обратился в суд с заявлением об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц.

6.5. Если после направления постановления для возбуждения исполнительного производства должностным лицам Росреестра стало известно о полном или частичном погашении должником задолженности, Росреестр незамедлительно направляет судебному приставу-исполнителю, на исполнении у которого находится постановление, уведомление с приложением заверенных Росреестром копий соответствующих платежных документов.

В случае направления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество (иного имущественного права), вынесенного в форме электронного документа, прилагаемые к нему документы направляются в соответствии с требованиями, установленными приказом Минэкономразвития России № 723.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Аналогичную позицию со схожей аргументацией высказала О. Орышкова в упомянутой статье «Исполняя — не нарушай!»: «Признание торгов недействительными не может учитывать действия судебного пристава-исполнителя, совершенные до проведения торгов и не обжалованные в срок, предусмотренный статьей 90»*(2).

На наш взгляд, нельзя полностью согласиться с названными мнениями. Конечно, по смыслу п. 1 ст. 449 Кодекса основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил проведения торгов. Однако при толковании этого положения следует принять во внимание то, что ст. 447-449 Кодекса регулируют отношения по организации и проведению всех видов торгов и потому не учитывают специфику торгов, проводимых в порядке исполнительного производства. Их особенность состоит в том, что они неразрывно связаны с иными этапами обращения взыскания на имущество как мерой принудительного исполнения.

Судом первой инстанции было установлено, что акт составлен уполномоченным лицом, подписан лицами, которые принимали участие в совершении исполнительных действий, в том числе и понятыми, по форме и содержанию не содержат дефектов, которые бы делал его незаконным.

Доводы о непредоставлении должнику возможности добровольного исполнения требований исполнительного документа были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены, поскольку с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании задолженности должником не принималось мер к ее погашению.

В свою очередь, если выявленная сделка была совершена должником до даты возбуждения исполнительного производства, то с большой долей вероятности в удовлетворении вашего ходатайства в порядке ст.64.1 ФЗ «Об исполнительном производстве» об инициировании процедуры оспаривания данной сделки вам будет оказано. Постановление об отказе в удовлетворении ходатайства будет предположительно содержать указание на отсутствие у судебного пристава-исполнителя «законного интереса», являющегося правовым основанием для подачи иска о спаривании сделки в силу того, что данная сделка должника заключена не в рамках исполнительного производства и будут приведены ссылки на базовые нормы ГК РФ, регламентирующие основания для подачи иска о признании сделки недействительной.

Среднестатистический, устоявшийся на практике алгоритм исполнительных действий судебного пристава-исполнителя не включает в себяполучение сведений о совершении должником распорядительных сделок, регистрационных действий с имуществом с учетом ретроспективы.

21 Июн              187      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ