Перечень односторонних сделок подлежащих обязательному нотариальному удостоверения

На чтение 15 мин
С 29 декабря 2024 года вступили в силу положения Федерального закона от 29.12.2022 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты»,

Перечень односторонних сделок подлежащих обязательному нотариальному удостоверения

Содержание

С 29 декабря 2024 года вступили в силу положения Федерального закона от 29.12.2022 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения, в том числе в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

С указанной даты обязательное обращение к нотариусу требуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
C 02 июня 2024 года расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Федеральным законом № 172-ФЗ от 02 июня 2024 года в перечень включены следующие виды сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения:
1) Сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
03 июля 2024 года Федеральным законом № 351-ФЗ от 03 июля 2024 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договора по отчуждению земельных долей.
Как видите за последние полгода законодательство в сфере нотариального удостоверения сделок с недвижимостью претерпевает постоянные изменения.
При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель — максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения — детей и недееспособных граждан
Еще одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае «одаряемый», а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.
Не случайно введено обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе.
Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонарушения. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше — это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.
Срок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• на основании нотариально удостоверенных документов — не позднее 3 рабочих дней;
• на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов — не позднее 1 рабочего дня;
• на основании сделки в простой письменной форме — 7 рабочих дней.

Еще почитать —>  Можно Ли Привлечь Бывшее Должностное Лицо К Админис Ративной Ответственности

Перечень односторонних сделок подлежащих обязательному нотариальному удостоверения

В соответствии с п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2022).

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

4. Соглашение о разделе имущества супругов и брачный договор.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Брачный договор возможно заключить как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

3. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Распоряжаясь недвижимым имуществом несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного следует не только получить предварительно согласие органа опеки и попечительства, но и удостоверить сделку у нотариуса.

Перечень односторонних сделок подлежащих обязательному нотариальному удостоверения

Сделка должна быть совершена в нотариальной форме в случаях, прямо предусмотренных законом (например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ)) либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Таким образом, если стороны решили облечь в нотариальную форму какую-либо сделку, но закон этого не требует, то нотариус не может отказать в нотариальном удостоверении такой сделки (при условии, что данная сделка не противоречит закону). Порядок нотариального удостоверения сделок закреплен в положениях Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п.1 ст. 163 ГК РФ). «Однако нотариальное удостоверение сделки не сводиться только к совершению на документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным законодательством». «Выполнение этой процедуры должно обеспечить законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки» [1] .

Нотариальные сделки: оформление, удостоверение

Как происходит удостоверение сделки? Статья 163 Гражданского кодекса гласит, что сделки требующие нотариального удостоверения совершаются при условии обязательного выполнении нотариусом удостоверительной надписи. Нотариальное условие удостоверения сделок распространяется на целый ряд договоров: брачные договоры, договоры о разделе имущества, нажитого в совместном браке супругов и многие другие.

  • Договор дарения;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности (по сделкам, совершенным после 1999 года).

Еще почитать —>  Продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка 3-ндфл

Для квартир ЖСК:

  • Справка о полностью выплаченном пае
  • Свидетельство о государственной регистрации права
  • Акт передачи жилого помещения (для договоров отчуждения, зарегистрированных после 01.03.1996 года)

Особенности нотариального удостоверения регулируются статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно положению закона, удостоверение осуществляется при помощи надписи лица, уполномоченного совершать подобное действие. Нотариальные действия может осуществлять нотариус или уполномоченное должностное лицо. Значение нотариального удостоверения сделки состоит в подтверждении законности соглашения путем подписи нотариуса. Подпись уполномоченного лица говорит о праве лиц на совершение сделки, законности содержания соглашения.

Сделкой называют акт волеизъявления физических или юридических лиц, который подтверждает желание получить, изменить или прекратить определенные права. Основа для совершения сделки – правоспособность, позволяющая физическим и юридическим лицами осуществлять подобные акты.

Отдельно надо затронуть вопрос, связанный с завещаниями, поскольку они относится к категории односторонних сделок. Юридические последствия такого распоряжения в полной мере наступят только после смерти завещателя, и, следовательно, что-либо изменить или отменить будет проблематично. Завещания, как правило, составляются либо в преклонном возрасте, либо в случае неизлечимой болезни, и нотариус, удостоверяя завещание, в обязательном порядке проверяет дееспособность заявителя и добровольность его действий.

Родители, опекуны и другие лица, которым вверено имущество несовершеннолетних, не вправе совершать сделки с ним без нотариального удостоверения. Нотариус, помимо проверки всех документов, обязан удостовериться, что органы опеки и попечительства выдали разрешение на распоряжение имуществом ребенка. Более того, нотариус обязан убедиться, что такая сделка не нарушит прав несовершеннолетнего – например, при продаже записанного на имя ребенка жилья необходимо купить другой объект недвижимости.

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса

С точки зрения законодателя, нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию; в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю должен быть возмещен.

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
  • Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
  • Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
  • Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
  • Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

Нотариальные сделки или что заверяется у нотариуса

С августа 2024 года вступили в силу поправки в закон о Государственной регистрации недвижимости. С этой даты была отменена нотариальная форма сделок для долевых собственников.

Перечень нотариальных сделок не является закрытым, помимо соглашений нотариальному заверению подлежат доверенности для Росреестра, согласие супруга на продажу или отказ долевого сособственника от приоритетного приобретения доли. Кроме того, стороны договора могут заверить у нотариуса любой документ, подпись на документе, если посчитают нужным.

  1. Менее 10 млн. рублей, то ближайшим родственникам за подпись нотариуса на документе дарения или продажи придется заплатить не менее 3 тыс. рублей. К этой сумме добавится также 0.2%, исчисляемые из той цены, которую назовет проводящее оценку имущества лицо.
  2. Больше 10 млн. рублей, то удостоверяющему лицу придется заплатить до 23 тыс. рублей, прибавив к этой сумме еще 0.1% от оценки собственности. При этом, конечная сума не должна превышать 50 тыс. рублей.

Часть участка, в отношении которого указанные действия не были проведены, может принимать участие в сделках, не связанных с передачей прав собственности (залог, аренда). В этом случае соглашение можно не регистрировать. Если же право собственности перешло к новому владельцу земли, то договор подлежит регистрации в Росреестре.

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Еще почитать —>  Переоформить группу инвалидности с 3 на 2

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2022 года

Круг договоров, которые нотариально заверяются, четко ограничен законодательством. Среди них различают те, которые удостоверяются по желанию, и те, которые подлежат по закону обязательному удостоверению. Сделками, которые удостоверяются по желанию, могут являться абсолютно любые, которые не противоречат российскому законодательству.

Реализация же такой воли во внешней среде осуществляется при помощи волеизъявления. Условно выражаясь, воля – это содержание явления, а форма его проявления – это уже волеизъявление. Перед оформлением сделки нотариус обязан уточнить все ее юридические детали, а также подготовить проект.

4) доверенность на получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния, выданная лицом, имеющим право на получение соответствующего повторного свидетельства (п. 2 ст. 9 федерального закона «Об актах гражданского состояния»);

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ). Сделки могут быть двусторонними, многосторонними (договоры) и односторонними.

Может ли нотариальное удостоверение стать обязательным для всех сделок с недвижимостью в ближайшей перспективе

Первым исключением из общего правила о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей собственности стали сделки, связанные с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд (ПИФ) или приобретается для включения в него, – соответствующая поправка была внесена в ч. 1 ст. 42 закона о регистрации недвижимости еще до его вступления в силу (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 2 июня 2024 г. № 172-ФЗ). По словам Лидии Михеевой, такая оговорка была сделана законодателем в результате оценки возможных организационных сложностей при нотариальном удостоверении сделок об отчуждении долей в ПИФ, обусловленных природой таких долей. По сравнению с долей, например, в праве на унаследованную или приватизированную квартиру доля, которая образуется при формировании имущества ПИФ, гораздо менее индивидуализирована, так как состав имущества фонда постоянно меняется – управляющая компания в качестве доверительного управляющего занимается регулярным приобретением и отчуждением недвижимости (ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»).

Законодательство об опеке и попечительстве устанавливает всего пять случаев, когда имущество обозначенных выше категорий лиц может быть отчуждено, и предусматривает обязательную оценку того факта, к выгоде ли ребенка или подопечного осуществляется сделка (ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Возникающие при применении этой нормы вопросы, например выгодна ли для ребенка мена принадлежащей ему доли (допустим, 1/3) в небольшой и не очень дорогой квартире на меньшую долю (1/5) в большем по площади и более дорогостоящем жилье, можно ли заверять сделки об отчуждении имущества несовершеннолетнего при перемене места его жительства до приобретения на его имя другой сопоставимой недвижимости и пр. – очень похожи по своей сути на споры о праве, и разрешить их по большому счету может только суд, отметила Лидия Михеева. «Поэтому в некоторых зарубежных правопорядках решения о возможности отчуждения имущества таких лиц принимаются специальными судами или специальными судьями. У нас такое решение лежит на уровне административного органа – органа опеки и попечительства, где вообще может не быть работников с юридическим образованием, – подчеркнула эксперт. – Стоит иметь в виду, что если вдруг в результате отчуждения какого-то недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, по всем правилам – с получением его законными представителями согласия органа опеки на совершение сделки и удостоверением сделки нотариусом – ребенок фактически останется без имущества, к ответственности будут привлекаться и орган опеки и попечительства, и нотариус».

21 мая              274      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ
© 2024 Правовой ресурс RP LAWYER. РУ Копирование материалов сайта без разрешения запрещено