Отрасли похожи на аренду недвижимости

На чтение 12 мин
Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат

Отрасли похожи на аренду недвижимости

Содержание

Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.

Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.

Итоги 2024 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года, однако некоторые объекты отмечают высокую конверсию. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2024 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2024 года.

В 2024 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2024 года. Причем в регионах мы увидим значительное количество крупных объектов площадью более 40 000 кв. м, тогда как в Москве фокус сместится на небольшие торговые центры.

Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац напоминает, что, несмотря на позитивные сигналы из столицы, в таких крупных регионах, как Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и в других (всего их более десятка), торговые центры по-прежнему закрыты полностью: «В каких-то открытых торговых центрах трафик восстановился, во многих он меньше, чем год назад, в каких-то даже превышает показатели 2022-го. Но с учетом того, что часть магазинов закрыта, а в части ограничен ассортимент, и по показателю like for like (соотношение финансовых результатов за текущий и прошлый отчетный периоды. — Forbes), и по выручке в целом мы в минусе».

«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.

Выгодный бизнес; сдача в аренду коммерческой недвижимости

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.

Еще почитать —>  На какой косгу отнести замену объектовой станции рспи стрелец-мониторинг

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.

Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба , черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия. — Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.

Жилая или коммерческая? В чем разница

Коммерческая недвижимость требует тщательного анализа. Каждая сделка может зависеть от фактов, о которых даже не мог представить. Это всегда риск, но риск оправданный. При создании сервиса по оценке уровня инфраструктуры мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди, когда выбирают ту или иную недвижимость. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, все же главным оказалась инфраструктура — экосистема района.

Если сравнивать жилые квартиры под аренду и квартиру для собственного жилья, то коммерческая выходит дешевле (при прочих одинаковых условиях, конечно), так как в большинстве случаев для аренды приобретают 2 и более квартир сразу, а значит большую площадь. Как правило, чем больше метров, тем получается дешевле. Но обратная сторона медали в том, что они и требуют средств на содержание и ремонт больше. Из всех коммерческих видов недвижимости, эта строже всего регулируется местными юрисдикциями и различными стандартами. Именно поэтому жилые квартиры требуют самой тщательной проверки документов, чтобы точно рассчитать свои расходы и предположить доход. Например, свидетельство об освобождении от ответственности арендатора, отчеты о техническом обслуживании за несколько лет, банковские выписки, счета за коммунальные услуги и многое другое. Не лишним будет узнать, как долго и сколько квартир остаются свободными, чтобы спланировать свою стратегию заработка. Считается, что жилые помещения класса С и D самые требовательные к обслуживанию. Поэтому если вы хотите купить помещение и просто получать прибыль, то это не ваш вариант, а если хотите быть настоящим «хозяином» и домоуправленцем, заботиться о своих жильцах, то присмотритесь к такому варианту. Что касается инфраструктуры, то тут важно понять на какого клиента вы ориентируетесь. Если это семейная пара с детьми, то для них важны детские сады, школы, магазины и поликлиники в шаговой доступности, если это студенты, то кафе под домом самое то!

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2024 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

Еще почитать —>  На Основании Какого Документа Формируется Аварийный Запас Материалов На Предприятии Энергетики

В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит автоматически теряется трафик.

Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.

  • Facebook планирует вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сан-Франциско и еще 1 миллиард потратить на строительство в Калифорнии.
  • Microsoft объявила о решении вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сиэтле.
  • Google планирует вложить 1 миллиард долларов в строительство в Сан-Франциско.

Как отмечает Кирилл Сиволапов (руководитель отделения «Управление недвижимостью» Института отраслевого менеджмента), собственникам остается либо искать компромиссные решения и стремиться удержать арендатора, либо копить долги и пополнять рейтинг ушедших с рынка.

Очень часто слышу мнение что это олигархи, политики, продажные чиновники и т.д. Это главное заблуждение! В действительности, основные покупатели — бизнесмены. Кто-то поднялся в 90-е, кто-то в 2000-е, кто-то сейчас. Поднимались на разном. Есть люди, которые строили загородные дома, кто-то в дорожном строительстве преуспел, кто-то начинал с маленькой кафешки, а сейчас владеет сетью ресторанов, кто-то в грузоперевозках начинал за рулем Газели, а сейчас у него парк из 200 фур. У всех по разному. Для них покупка такой недвижимости — это залог безбедной старости.

А вот теперь информация, которая вас удивит: не менее 60% покупателей — люди из регионов! Не Питер, не Москва, а именно регионы. Был у меня человек с Байкала, владеет там сетью гостиниц. Деньги у человека есть, приехал, вложил. Из Краснодара, у человека автопарк машин-зерновозов, тоже приехал с приличной суммой. Из Мурманска приехал человек, который занимается рыбой. Таких примеров очень много. И заметьте, это не чиновники и не госслужащие. Они такой «товар» не покупают — в декларации тяжеловато будет обосновать. А вот бизнесменов, которые зарабатывают вполне солидные деньги в регионах — хватает. С северов так вообще пачками едут. Был человек, работает на Ямале, не буду говорить где и кем, но главное: он наемный сотрудник, высококлассный специалист, зарплата 650 тысяч в месяц. Копил долго, но объект за приличную сумму он купил.

Екатериновка – еще один повод вспомнить историю России. Этими местами любила любоваться, путешествуя из Петербурга в Москву, императрица Екатерина II. Участок, 14 соток на 1-й береговой линии реки Волги в поселке Екатериновка Тверской области, стоит 68 миллионов 568 тысяч рублей. В стоимость земельного участка входят все коммуникации: магистральный газ; электричество 15 кВт.; водоотвод и водоснабжение. Есть возможность оборудования собственного причала. Общая площадь застройки поселка около 100 гектаров. Помимо видов на естественные красоты реки и леса, предусмотрены песчаные пляжи, яхт-клуб, офисно-деловой центр, третьим по величине речным маяком на Волге, и вертолетный порт. До Кремлевской набережной около 2-х часов езды на автомобиле.

Еще почитать —>  Отмена выплат ликвидаторам чаэс в 2022

Благодаря тому, что при работе «на удаленке», ежедневный выезд в город перестал быть необходимостью, загородная недвижимость стала рассматриваться как место для постоянного, а не для сезонного проживания. В связи с этим важным составляющим приобретения становится инфраструктура проекта.

Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.

В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто все-таки шел на риск было несчетно мало. Начиная с мая, курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном, активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.

Квартиросъёмщикам лучше не связываться с арендодателями, которые не намерены документально оформлять сделку. Прежде чем снимать жильё, следует заключить с собственником недвижимости письменный договор найма, а до этого нужно проверить документы арендодателя и убедиться в его честности. Такой совет дала замдиректора департамента аренды квартир агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.

Также риелтор подчеркнула, что нужно быть крайне внимательными во время обсуждения условий аренды недвижимости и размера арендной ставки. Нюансов может быть много: квартира может сдаваться под ремонт, с коммунальными долгами и неоднозначными условиями. При наличии сомнений Полякова советует россиянам отказываться от сделки.

Рынок недвижимости 2022

Программа господдержки исказила ценовую реальность. Если раньше квартиры на этапе строительства предполагали ощутимый дисконт к готовому жилью, то сейчас разница в ценах незначительна или даже смещена в пользу премии в цене новостройки за счет более дешевой ипотеки и эффективного маркетинга.

При этом основная доля роста может приходиться на I полугодие 2024 г, поскольку с 1 июля программу ипотеки с господдержкой по ставке не выше 6,5% планируется завершить. Если продления программы не будет, то в мае-июне может наблюдаться повышенная активность на первичном рынке, после чего последует спад. Во II полугодии 2024 г. спрос может сфокусироваться на вторичном рынке, где будут сохраняться низкие ставки, а цены могут быть достаточно конкурентными в сравнении с новостройками.

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам п овышается уровень б ытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга : кафе, детские клубы, фитнес-залы ) », — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина .

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели . Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить а рхитектуру города, запросить сведения о пер спективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет . Надо спрогнозировать , к акие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И н а основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать се йчас, пока это ещ е актуально», — советует Виктория Ковалева .

24 Апр              204      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ
© 2024 Правовой ресурс RP LAWYER. РУ Копирование материалов сайта без разрешения запрещено