Можно Ли Применять К Нежилым Помещениям Жилищный Кодекс

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

  • указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
  • не является жилым,
  • не включено в состав общего имущества МКД,
  • может быть встроенным и пристроенным помещением.
  1. Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
  2. Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
  3. Административные. Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.
  4. Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.
  1. Выполнять требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности.
  2. Оплачивать коммунальные услуги своевременно и в полном объеме.
  3. Проводить ремонтные работы, устранять аварии на инженерных сетях, расположенных внутри помещения.
  4. Использовать объекты недвижимости строго по предназначению. Если открыт магазин продуктов, нельзя продавать в нем химические вещества или фейерверки.
  5. Соблюдать чистоту.
  6. Вовремя оплачивать имущественный налог.

ВС применил Жилищный кодекс к нежилому помещению

Собственник мини-магазина в Видном переделал его после пожара (снес ненесущие перегородки и установил новые, изменив площадь и конфигурацию помещения), а затем решил получить в администрации Ленинского района Московской области разрешение на ввод объекта после перепланировки, как того требовал порядок, принятый ею же в 2007 году. Но получил отказ. Власти посчитали перепланировку реконструкцией и потребовали представить разрешение на строительство. Все три инстанции поддержали владельца магазина (ООО «КЭП»), а члены коллегии по экономическим спорам Верховного суда Наталья Чучунова, Ирина Грачева и Алексей Маненков отправили дело на пересмотр, так и не выяснив обстоятельств отказа.

В этом споре партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP Виталий Можаровский не исключает разные мотивы нежелания администрации выдавать разрешение на ввод — «от личной неприязни до коррупционных ожиданий», но в любом случае, по словам эксперта, присутствует «несоответствие и некомпетентность». «На практике вовсе не редкость такие ситуации, когда местные (или региональные) власти принимают нормативные акты, но при этом руководствуются вовсе не ими, а сложившимися практиками», — поясняет он.

Еще почитать --->  Отчетность по арендодателю 2 ндфл невозможность удержания

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Прежде чем рассматривать вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, отметим, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности налогоплательщика, но с одной оговоркой (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ[1] адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель.

Следует также учитывать, что если организация арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, то она несет обязанности налогового агента по удержанию и перечислению суммы НДФЛ с доходов, полученных гражданином от сдачи помещения в аренду, по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 226 НК РФ) (Письмо Минфина РФ № 03-05-01-04/310). В данной ситуации возникает вопрос: можно ли учесть коммунальные платежи при расчете налога на прибыль? По мнению автора статьи, проблем с учетом при исчислении налога на прибыль сумм арендных и коммунальных платежей не возникнет. В соответствии с пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ плату за коммунальные платежи можно отнести к прочим затратам организации, связанным с производством и реализацией. К тому же обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несении иных расходов прописана в п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Нормы права, которые содержатся в Гражданском кодексе более универсальны и регулируют правоотношения возникающие как с жилыми, так и с нежилыми помещениями, нормы Жилищного кодекса более специализированы, что и следует из его названия. Если Вас интересуют вопросы касающиеся именно проживания в помещении, то конечно в этом плане нормы ЖК не могут применяться к нежилым помещениям, пока они не переведены в жилой фонд согласно ст. 23. ЖК

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)

2) продавать помещение можно без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), «Утверждение ОАО «МегаФон» о необходимости применения к возникшим правоотношениям положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку возникшие правоотношения прямо урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а потому применение названных заявителем норм права по аналогии закона в рассматриваемом споре недопустимо. Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО «МегаФон» возникло право пользования земельным участком.«, возникает законное пользование ЗУ.

— «Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 07.07.2009, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок. Аналогично и по договору с ООО «СВИТ»«, т.е. недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. А потом еще одна такая недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. По-моему, воля сторон подменена на волю ФАС ПО 🙂

Еще почитать --->  Алименты с компенсации за жилье

Статья 22

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Еще почитать --->  Объявить выговор за причинения материального ущерба

Нежилое помещение в МКД

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2015 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка. У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом). Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

У моей бабушки за стенкой магазин в панельном доме, магазин хочет выкупить у бабушки квартиру для объединения , я понимаю согласие соседей,- они не против , но причём тут собственники всего дома, ? Если проектировщики не видят никаких проблем, я все равно , должен спрашивать у всего дома. Поясните пожалуйста .

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Нежилое помещение в многоквартирном доме

На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.

Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.

2. ЖК РФ установил ограничения в общем правиле о переводе жилых помещений в нежилые. При этом, как следует из определения статьи 15 ЖК РФ, в качестве жилых помещений имеются в виду все виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы» (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года). Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону (ст. 4 Вводного закона).