С какого момента долгосрочный договор аренды вступает в силу

Автор: | 7 сентября, 2023
Нет комментариев

С какого момента долгосрочный договор аренды вступает в силу

Содержание

В силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение). Поэтому передача земельного участка в аренду, по смыслу ст. 611 ГК РФ, подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день (смотрите, например, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 N 11АП-9338/12, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 18АП-4824/12, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 N 15АП-3836/11), тем самым не лишая сторон возможности доказывать обратное любыми средствами доказывания с учетом требований процессуального законодательства (ст.ст. 64, 68 АПК РФ, ст.ст. 55, 67 ГПК РФ).

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключенного на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

С какой даты действует договор реально

Есть договор аренды нежилого помещения в образовательном учреждении на условиях почасового использования. На самом договоре дата 14.03.2022. В тексте договора есть пункт : договор вступает в силу с момента регистрации в Росреестре. Дата регистрации ноябрь 2022. С какой даты действует договор реально? Есть разные трактовки.

Такая же позиция суда изложена в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105этого Кодекса не имеется. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Фабрика идей

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой его вступления в силу. Таким образом, стороны установили для себя эту дату как начало исчисления срока договора. Но поскольку договор аренды является консенсуальным [с учетом ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ)], то есть. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон № 129-ФЗ) первичные учетные документы должны содержать обязательные реквизиты, среди которых следует указать содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенного между сторонами договора. Однако такую информацию, как наличие (отсутствие) государственной регистрации договора аренды, Закон № 129-ФЗ не предусматривает. В связи с этим право на предъявление к вычету налога на добавленную стоимость порождает для сторон само фактическое наличие между ними арендных правоотношений, а не их государственная регистрация.

Читать  Можно ли имея грамоту губернатора ск и не имея никаких других наград получить звание ветерана труда в ставропольском крае в 2024 году?

Еще почитать —>  Статья 228 2 незаконченный сбыт в особо крупном размере по новому закону 2024 года

Статья 26. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Дело N А40-5614/10-9-52
В силу положений п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, исходя из положений п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в установленном действующим законодательством порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2024 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организацией — 22 000 рублей, а за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них для всех категорий плательщиков – 350 рублей. При государственной регистрации договора аренды как ограничения (обременения) права, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества, совершается одно юридически значимое действие, т.е. регистрируется сам договор аренды, который не зависит от количества указанных в нем арендованных объектов недвижимого имущества и проведенных в отношении них регистрационных действий. Поэтому за государственную регистрацию одного договора аренды, предметом которого могут являться несколько объектов недвижимого имущества, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствующих размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. На основании положений абзацев 2 и 3 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные данной главой НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с данной главой НК РФ. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой НК РФ.

С какого момента долгосрочный договор аренды вступает в силу

Стороны, при подписании договора аренды земельного участка, могут столкнуться с двоякой ситуацией, при которой пунктом договора может быть прописан порядок внесения платежей с момента регистрации договора, но при этом другими пунктами и приложением к договору могут быть прописаны условия оплаты за аренду с момента получения земельного участка по акту приема-передачи.

Читать  Размер адресной помощи в липецкой области

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2022 № 165 разъясняет, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поэтому арендодатель по договору, не прошедшему регистрацию, не вправе требовать досрочного возврата объекта аренды, ссылаясь на незаключенность договора, а арендатор обязан вносить предусмотренную договором арендную плату.

Еще почитать —>  С какого времени действует новая фамилия при заключении брака

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после; 01; марта 2013 года

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

В настоящей статье мы остановимся на вопросах, которые нередко возникают у сторон при оформлении договора аренды недвижимого имущества, заключаемого на срок не менее года, требующих обращения к правоприменительной практике. В каких случаях необходимо регистрировать договор аренды, кто из контрагентов может представлять документы в регистрирующий орган? Каков размер госпошлины за проведение регистрационных действий и всегда ли необходимо регистрировать изменения, вносимые в договор аренды?

На стадии подписания договора аренды недвижимого имущества сторонам предпочтительнее определить порядок и обязанности по предоставлению нужных документов для совершения регистрационных действий, в том числе и в случае внесения в договор необходимых изменений.

Пepeчитaйтe coглaшeниe, eщe paз пpoвepьтe, нe пpoтивopeчит ли oнo ycлoвиям ocнoвнoгo дoгoвopa. Пpocлeдитe, чтoбы вce ycлoвия были oпиcaны чeткo и яcнo, бeз двycмыcлeнныx фopмyлиpoвoк и пyнктoв, вызывaющиx вoпpocы. Taкжe oбpaтитe внимaниe нa oпeчaтки и oшибки — ecли вoзникнeт cпopнaя cитyaция, дoкyмeнт c oшибкaми мoжeт быть пpизнaн нeдeйcтвитeльным.

Oбязaтeльнo oбcyдитe вce пyнкты, в кoтopыe xoтитe внecти измeнeния. Пpocлeдитe, чтoбы измeнeния нe пpoтивopeчили дpyгим пyнктaм ocнoвнoгo дoгoвopa apeнды. Ecли coглaшeниe и дoгoвop бyдyт пpoтивopeчить дpyг дpyгy, cyд бyдeт пpинимaть вo внимaниe ocнoвнoй дoкyмeнт.

Договор аренды в 2024 году: регистрация в Росреестре и технический план

  • передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
  • долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
  • если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)Все консультации бесплатны.

Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.

Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.

Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т.е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

По другому похожему делу суд установил: организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством .

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2024 г

По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2024 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка. Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.

По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.

2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя.

Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11.

Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 425 ГК РФ , согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

05 Июн              834      

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *