Содержимое
- Прекращение договора аренды земельного участка под строительство газопровода
- Особенности расторжения договора аренды недвижимости
- Основания прекращения аренды земельного участка
- Земельные новости
- Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов
Прекращение договора аренды земельного участка под строительство газопровода
Содержание
- Прекращение договора аренды земельного участка под строительство газопровода
- Особенности расторжения договора аренды недвижимости
- Основания прекращения аренды земельного участка
- Земельные новости
- Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
- Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
- Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
- Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
- Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.
Прекращение договора аренды земельного участка под строительство газопровода
В обоснование возражений истец указал, что переданный в аренду участок представляет собой территорию, ограниченную условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны от оси газопровода общей протяженностью 2600 м. согласно плану трассы газопровода и Приложению N 4″Схема арендуемого участка» в границах указанных в кадастровых картах( планах) земельных участков, прилагаемых к настоящему договору.
ФГУП «Федеральный центр двойных технологий «СОЮЗ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО Племзавод «Петровское» о признании договора аренды N 01-аз/09-2009 от 31.08.2010 расторгнутым; об обязании ответчика принять арендованный по договору аренды N 01-аз/09-2009 от 31.08.2010 земельный участок.
Особенности расторжения договора аренды недвижимости
Управление Росреестра по Краснодарскому краю информирует. Особенности расторжения такого договора связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды земельных участков.
Способы, которыми можно расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и для других договоров: соглашение сторон, а при наличии оснований — расторжение через суд или отказ в одностороннем порядке.
Порядок расторжения в целом такой же, как и для аренды движимого имущества. Для аренды земли в ряде случаев есть свои правила.
Если договор был зарегистрирован, рекомендуем подать в Росреестр заявление, по которому записи о сделке и обременении объекта недвижимости в виде аренды будут погашены
По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды недвижимости
Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям , а также по основаниям, предусмотренным для договора аренды гл. 34 ГК РФ.
В частности, по закону любая сторона вправе в любой момент отказаться от договора аренды, если он заключен на неопределенный срок.
Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, — если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора.
Специальные основания расторжения предусмотрены для договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
Как расторгнуть договор аренды недвижимости
Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон. А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.
Особенности есть при расторжении договора аренды публичного земельного участка. Для расторжения договора частного земельного участка в ряде случаев тоже есть особый порядок. Например, его могут изъять для государственных и муниципальных нужд, из-за чего договор аренды прекратится.
Как расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон
Для этого составьте и подпишите с контрагентом соглашение о расторжении договора. Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов.
Обязательства по договору по общему правилу прекратятся с момента, когда вы с контрагентом заключили соглашение.
Как отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке
Если вы вправе отказаться от договора аренды, следуйте общему порядку одностороннего отказа от него.
Составьте и направьте контрагенту письменное уведомление об отказе. Договор по общему правилу прекратится, когда контрагент получит ваше уведомление.
Обратите внимание, что если вы отказываетесь от договора, который заключен на неопределенный срок, то контрагента нужно предупредить за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен законом или договором.
Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды недвижимости
Арендодатель может требовать расторжения договора в суде в том же порядке, что и для любого договора аренды.
Поскольку расторжение обычно связано с нарушениями со стороны арендатора, сначала нужно письменно его предупредить и предложить устранить нарушение в разумный срок. Например, если арендатор более двух раз подряд вовремя не заплатил за аренду, потребуйте уплатить всю задолженность. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или самом предложении.
Если арендатор откажется расторгать договор или не ответит вам, составьте иск о расторжении и подайте его в суд. Если суд удовлетворит иск, обязательства по договору прекратятся, когда вступит в силу судебное решение.
Как арендатору потребовать расторжения договора аренды недвижимости
Арендатор может потребовать расторгнуть такой договор в общем порядке, в котором расторгают через суд гражданско-правовые договоры.
Направьте арендодателю предложение расторгнуть договор. Затем выждите 30 дней с момента его доставки, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении. Если за это время вы не получите от арендодателя ответа, обращайтесь с иском в суд. Если арендодатель откажется расторгать договор, иск можно подавать сразу после получения отказа.
Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды недвижимости
Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать расторжение такого договора. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему.
Однако когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносятся записи о сделке, а также об ограничении права и обременении арендой объекта недвижимости. Они не погашаются автоматически и остаются в реестре, пока стороны не заявят о погашении.
На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие таких записей не влияет. Однако рекомендуем все же подать в Росреестр сведения о расторжении договора. Иначе арендодателю может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей, поскольку в выписке из ЕГРН будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрацию нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении могут приостановить.
Еще почитать —> Субсидии на покупку жилья в свердловской обл закон
Основания прекращения аренды земельного участка
- Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
- Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
- Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
- Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.
Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.
Земельные новости
Кстати, именно из этого принципа исходят арбитры в спорах о взыскании представителем публичного собственника земли сумм арендной платы с застройщика после ввода МКД в эксплуатацию. Подробней об услуге «оформление земли под зданиями». Они полагают, что земля перешла в собственность бывших дольщиков, соответственно, застройщик перестал пользоваться земельным участком, а публичное образование утратило право на взыскание арендной платы (Постановления ФАС ПО от 28.02.2011 по делу N А49-2793/2010, ФАС СЗО от 08.02.2012 по делу N А56-66160/2009, от 27.12.2011 по делу N А56-7453/2011). Если застройщик возводит несколько МКД (корпусов в жилом комплексе) на предоставленном ему в аренду земельном участке, по мере ввода в эксплуатацию каждого дома арендные правоотношения прекращаются в соответствующей части, взыскивать арендную плату за весь первоначально предоставленный под застройку участок нет оснований (Постановления ФАС МО от 23.05.2011 N КГ-А40/4023-11, ФАС ПО от 29.04.2011 по делу N А12-14473/2010). Также нельзя продлевать договор аренды в отношении всего участка, часть которого занята сданными в эксплуатацию МКД (Постановление ФАС ДВО от 26.04.2011 N Ф03-1190/2011).
Примечательно, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 пришел к выводу о переходе в собственность собственников помещений земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет еще до возведения МКД и предоставленного в аренду с целью строительства дома. Этот момент весьма важен, поскольку формирование участка именно для эксплуатации дома, а не для его строительства может стать необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на землю под МКД. Кстати, в споре, рассмотренном ФАС ЗСО (Постановление от 24.06.2011 по делу N А70-8899/2010), представитель публичного собственника обосновал свое требование о взыскании арендной платы с застройщика именно тем, что под сданным в эксплуатацию МКД земельный участок не формировался (участок был сформирован в 2002 г., до сдачи дома в эксплуатацию), следовательно, он не мог перейти в собственность дольщиков. Однако арбитры отвергли эти доводы, указав, что нет требований о формировании иного участка земли. Что касается ФАС СКО, то он в аналогичной ситуации посчитал подобные аргументы существенными и указал: введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок. сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома. Застройщик не подтвердил, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества, соответствует общей площади арендованного земельного участка, поэтому нельзя считать, что у собственников помещений в МКД возникло право собственности на землю, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Таким образом, требования арендодателя о взыскании с застройщика арендных платежей были удовлетворены (Постановление от 26.08.2011 по делу N А32-7776/2010).
Еще почитать —> Можно Ли Лишить Родительских Прав Родителя Если Он Не Общается С Ребенком
Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию относительно разъяснения отдельных положений земельного законодательства согласно письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 29 января 2022г. №Д23и-389.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.
В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.
Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2024 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2024 г.
На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2024 г. и действующие на 1 марта 2024 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Условия заключенных до 1 марта 2024 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2024 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.
Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.
С учетом изложенного, в том числе во избежание судебных споров, по мнению Департамента недвижимости, как представляется, необходимо рекомендовать возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями Земельного кодекса.
Вместе с тем Департамент недвижимости полагает необходимым отметить, что дополнительные соглашения к возобновленным на неопределенный срок договорам аренды земельных участков, действующим на 1 марта 2024 г., в том числе учитывая пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения статьи 164 Гражданского кодекса, по мнению Департамента недвижимости, государственной регистрации не подлежат.
Дополнительно отмечаем, что при отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2024 г. № 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства. Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома.
Еще почитать —> Надбавка к пенсии ветеранам боевых действий 32 процента
Так, Законом об участии в долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников таких правоотношений. «В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13). Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.
Какое в принципе может быть пересечение железной дороги или использование земельного участка ОАО «РЖД» при размещении кабеля вне полосы отвода железной дороги? Наоборот — это подтверждение незаконности навязывания технических условий на несуществующее пересечение железной дороги. Практическая ценность таких технических условий состоит в том, чтобы, однажды их получив, больше за ними не обращаться и строить ГНБ-трубопроводы и кабельные линии под полосами отвода железных дорог без создания угрозы безопасному движению поездов, без повреждения подземных частей железной дороги.
Сразу под земной поверхностью начинаются недра, поскольку согласно первому абзацу преамбулы Закона Российской Федерации «О недрах» [3 ] (далее — Закон о недрах) «недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков». Многочисленные судебные решения подтверждают положения разных законов о том, что земля (земельный участок) и недра — отдельные объекты. При этом не имеет значения, есть ли в недрах полезные ископаемые.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата ответчиком уплаченной по договору арендной платы. Исковые требования основывались на статьях 167 и 168 ГК РФ и мотивированы тем, что существенное условие договора о размере арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости земельного участка, не соответствует статье 65 Земельного кодекса РФ, а потому договор аренды ничтожен.
В договоре стороны установили, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, при этом размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки арендной платы (порядка определения размера арендной платы). В случае изменения ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.
Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов
Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2022 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).
Однако у договоров аренды государственной и муниципальной земли есть большая специфика. В большинстве случаев такие договоры заключаются на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Продлить срок такого договора без торгов по общему правилу нельзя. Его можно возобновить на неопределенный срок, только если он заключен до того, как торги стали обязательными (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Гражданин Таначев Н.П. обратился с иском о взыскании убытков в связи со сносом строений к Администрации г.о. Лесное, понесенных им во исполнение вступившего в законную силу решения суда, которым его обязали снести принадлежащие ему строения в зоне минимально допустимых расстояний до объектов газоснабжения.
Верховный суд РФ не согласился с апелляционным определением Верховного суда республики Татарстан, который отказал в удовлетворении иска в связи с тем, что спорное строение находится в охранной зоне лишь своей незначительной частью и под углом к газопроводу. Дело было направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
Можно Ли Вступить В Право Наследства Если Нет Прописки