Содержимое
Отрасли похожи на аренду недвижимости
Содержание
- Итоги 2024 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
- Выгодный бизнес; сдача в аренду коммерческой недвижимости
- Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости
- Жилая или коммерческая? В чем разница
- Рынок недвижимости 2022
Крупные российские федеральные сети такие как «Магнит» уже начали осваивать формат небольших продуктовых магазинов, заменяя ими привычный формат магазинов, площадью 350 – 500 кв.м. А небольшие региональные игроки, такие как как сеть магазинов «Трафик» в Республике Татарстан, показывают рекордные показатели доходности и окупаемости инвестиций в продуктовые магазины площадью 100 -150 кв.м.
Также спрос на небольшие офисные помещения будут создавать компании beauty индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе помещения.
Итоги 2024 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
Посещаемость торговых центров осталась на уровне 70-75% от прошлого года, однако некоторые объекты отмечают высокую конверсию. Аналитики ожидают начало восстановления рынка торговой недвижимости в середине 2024 года, а показатели посещаемости и вакансии вернутся к докризисному уровню не ранее конца 2024 года.
В 2024 году основная доля нового строительства будет сконцентрирована в региональных городах, где будут открываться проекты, перенесенные с 2024 года. Причем в регионах мы увидим значительное количество крупных объектов площадью более 40 000 кв. м, тогда как в Москве фокус сместится на небольшие торговые центры.
Директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац напоминает, что, несмотря на позитивные сигналы из столицы, в таких крупных регионах, как Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и в других (всего их более десятка), торговые центры по-прежнему закрыты полностью: «В каких-то открытых торговых центрах трафик восстановился, во многих он меньше, чем год назад, в каких-то даже превышает показатели 2022-го. Но с учетом того, что часть магазинов закрыта, а в части ограничен ассортимент, и по показателю like for like (соотношение финансовых результатов за текущий и прошлый отчетный периоды. — Forbes), и по выручке в целом мы в минусе».
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
Выгодный бизнес; сдача в аренду коммерческой недвижимости
По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.
Если начинающий предприниматель решил заняться сдачей в аренду собственной недвижимости, в первую очередь необходимо качественно подготовить помещение к эксплуатации арендаторами. При необходимости следует сделать ремонт, соответствующий современным стандартам, подключить необходимые коммуникации, и многое другое.
Еще почитать —> На какой косгу отнести замену объектовой станции рспи стрелец-мониторинг
Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости
Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.
Весь уходящий год над рынком коммерческой недвижимости кружили черные лебеди (согласно теории Нассима Талеба , черный лебедь — это редкое событие, которое трудно прогнозировать, но оно имеет значительные последствия. — Прим. ред.). Пандемия и последовавший за ней локдаун превратили офисы, торговые центры и отели, из которых мгновенно исчезли люди, в декорации к триллеру.
Жилая или коммерческая? В чем разница
Коммерческая недвижимость требует тщательного анализа. Каждая сделка может зависеть от фактов, о которых даже не мог представить. Это всегда риск, но риск оправданный. При создании сервиса по оценке уровня инфраструктуры мы провели исследование и выяснили, чем руководствуются люди, когда выбирают ту или иную недвижимость. При важности факторов площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, все же главным оказалась инфраструктура — экосистема района.
Если сравнивать жилые квартиры под аренду и квартиру для собственного жилья, то коммерческая выходит дешевле (при прочих одинаковых условиях, конечно), так как в большинстве случаев для аренды приобретают 2 и более квартир сразу, а значит большую площадь. Как правило, чем больше метров, тем получается дешевле. Но обратная сторона медали в том, что они и требуют средств на содержание и ремонт больше. Из всех коммерческих видов недвижимости, эта строже всего регулируется местными юрисдикциями и различными стандартами. Именно поэтому жилые квартиры требуют самой тщательной проверки документов, чтобы точно рассчитать свои расходы и предположить доход. Например, свидетельство об освобождении от ответственности арендатора, отчеты о техническом обслуживании за несколько лет, банковские выписки, счета за коммунальные услуги и многое другое. Не лишним будет узнать, как долго и сколько квартир остаются свободными, чтобы спланировать свою стратегию заработка. Считается, что жилые помещения класса С и D самые требовательные к обслуживанию. Поэтому если вы хотите купить помещение и просто получать прибыль, то это не ваш вариант, а если хотите быть настоящим «хозяином» и домоуправленцем, заботиться о своих жильцах, то присмотритесь к такому варианту. Что касается инфраструктуры, то тут важно понять на какого клиента вы ориентируетесь. Если это семейная пара с детьми, то для них важны детские сады, школы, магазины и поликлиники в шаговой доступности, если это студенты, то кафе под домом самое то!
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2024 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит автоматически теряется трафик.
Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства.
- Facebook планирует вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сан-Франциско и еще 1 миллиард потратить на строительство в Калифорнии.
- Microsoft объявила о решении вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сиэтле.
- Google планирует вложить 1 миллиард долларов в строительство в Сан-Франциско.
Как отмечает Кирилл Сиволапов (руководитель отделения «Управление недвижимостью» Института отраслевого менеджмента), собственникам остается либо искать компромиссные решения и стремиться удержать арендатора, либо копить долги и пополнять рейтинг ушедших с рынка.
Очень часто слышу мнение что это олигархи, политики, продажные чиновники и т.д. Это главное заблуждение! В действительности, основные покупатели — бизнесмены. Кто-то поднялся в 90-е, кто-то в 2000-е, кто-то сейчас. Поднимались на разном. Есть люди, которые строили загородные дома, кто-то в дорожном строительстве преуспел, кто-то начинал с маленькой кафешки, а сейчас владеет сетью ресторанов, кто-то в грузоперевозках начинал за рулем Газели, а сейчас у него парк из 200 фур. У всех по разному. Для них покупка такой недвижимости — это залог безбедной старости.
А вот теперь информация, которая вас удивит: не менее 60% покупателей — люди из регионов! Не Питер, не Москва, а именно регионы. Был у меня человек с Байкала, владеет там сетью гостиниц. Деньги у человека есть, приехал, вложил. Из Краснодара, у человека автопарк машин-зерновозов, тоже приехал с приличной суммой. Из Мурманска приехал человек, который занимается рыбой. Таких примеров очень много. И заметьте, это не чиновники и не госслужащие. Они такой «товар» не покупают — в декларации тяжеловато будет обосновать. А вот бизнесменов, которые зарабатывают вполне солидные деньги в регионах — хватает. С северов так вообще пачками едут. Был человек, работает на Ямале, не буду говорить где и кем, но главное: он наемный сотрудник, высококлассный специалист, зарплата 650 тысяч в месяц. Копил долго, но объект за приличную сумму он купил.
Екатериновка – еще один повод вспомнить историю России. Этими местами любила любоваться, путешествуя из Петербурга в Москву, императрица Екатерина II. Участок, 14 соток на 1-й береговой линии реки Волги в поселке Екатериновка Тверской области, стоит 68 миллионов 568 тысяч рублей. В стоимость земельного участка входят все коммуникации: магистральный газ; электричество 15 кВт.; водоотвод и водоснабжение. Есть возможность оборудования собственного причала. Общая площадь застройки поселка около 100 гектаров. Помимо видов на естественные красоты реки и леса, предусмотрены песчаные пляжи, яхт-клуб, офисно-деловой центр, третьим по величине речным маяком на Волге, и вертолетный порт. До Кремлевской набережной около 2-х часов езды на автомобиле.
Еще почитать —> Отмена выплат ликвидаторам чаэс в 2022
Благодаря тому, что при работе «на удаленке», ежедневный выезд в город перестал быть необходимостью, загородная недвижимость стала рассматриваться как место для постоянного, а не для сезонного проживания. В связи с этим важным составляющим приобретения становится инфраструктура проекта.
Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит и прибыльность — под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.
В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март — июнь. Остановились сделки и по аренде и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто все-таки шел на риск было несчетно мало. Начиная с мая, курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном, активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле.
Квартиросъёмщикам лучше не связываться с арендодателями, которые не намерены документально оформлять сделку. Прежде чем снимать жильё, следует заключить с собственником недвижимости письменный договор найма, а до этого нужно проверить документы арендодателя и убедиться в его честности. Такой совет дала замдиректора департамента аренды квартир агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Также риелтор подчеркнула, что нужно быть крайне внимательными во время обсуждения условий аренды недвижимости и размера арендной ставки. Нюансов может быть много: квартира может сдаваться под ремонт, с коммунальными долгами и неоднозначными условиями. При наличии сомнений Полякова советует россиянам отказываться от сделки.
Рынок недвижимости 2022
Программа господдержки исказила ценовую реальность. Если раньше квартиры на этапе строительства предполагали ощутимый дисконт к готовому жилью, то сейчас разница в ценах незначительна или даже смещена в пользу премии в цене новостройки за счет более дешевой ипотеки и эффективного маркетинга.
При этом основная доля роста может приходиться на I полугодие 2024 г, поскольку с 1 июля программу ипотеки с господдержкой по ставке не выше 6,5% планируется завершить. Если продления программы не будет, то в мае-июне может наблюдаться повышенная активность на первичном рынке, после чего последует спад. Во II полугодии 2024 г. спрос может сфокусироваться на вторичном рынке, где будут сохраняться низкие ставки, а цены могут быть достаточно конкурентными в сравнении с новостройками.
У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам п овышается уровень б ытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга : кафе, детские клубы, фитнес-залы ) », — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина .
«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели . Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить а рхитектуру города, запросить сведения о пер спективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет . Надо спрогнозировать , к акие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И н а основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать се йчас, пока это ещ е актуально», — советует Виктория Ковалева .
- Похожие записи
-
Поправки в уголовный кодекс 2024 - Могут ли забрать машину за долги по исполнительным листам если она дороже суммы долга
- Судебная практика выселения из приватизированной квариры, добровольно отказавшегося от приватизации в подьзу матери, оказвающимся принимать участие в оплате услуг жкх
- Приказ миллера об оптимизации газпрома 2022г