Анализ рынка коммерческой земли в московской области 2022

На чтение 13 мин
Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом

Анализ рынка коммерческой земли в московской области 2022

Содержание

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2024 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2024 г. на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило. Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли. В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Следует заметить, что рынок земельных участков в Республике Крым представлен в основном участками сельскохозяйственного использования, участками для ведения садоводства и участками под индивидуальное жилищное строительство, причем данные земельные участки часто позиционируются продавцами как пригодные для размещения коммерческих объектов, исходя из эффективности местоположения участка — вблизи от трассы или на прибрежной территории.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка. Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации.

Обзор содержит анализ рынка земельных участков города Москва и Московской области по состоянию на Земельные ресурсы и земельно-имущественные отношения в г. Москве [1]. Начиная с г. Основные из этих законов: Федеральные законы от Наиболее интересными нормативно-правовыми актами для привлекаемых инвесторов, являются: Закон города Москвы от Закон о землепользовании дает основные понятия и термины, знание которых необходимо при осуществлении инвестором либо иным заинтересованным лицом деятельности, непосредственно связанной со строительством реконструкцией объектов на территории города. Закон вводит такие новые понятия как территориальная зона, то есть часть территории Москвы, в границах которой действует единый для всех земельных участков градостроительный регламент; градостроительный регламент — документ, в котором содержатся виды использования земельных участков и ограничения в их использовании. Закон содержит основания приобретения, владения и прекращения права собственности и иных вещных прав на землю. В количественном отношении административные округа Москвы располагают следующими земельными ресурсами Табл 1.

Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19. Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.

«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам. Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому. Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.

Еще почитать —>  Налог на авто предпенсионного возраста в саратове

Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2024 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

Knight Frank прогнозирует снижение ввода новых площадей: пока интерес к офисам не начнет активно расти, собственники будут удерживать проекты на высокой стадии готовности, чтобы привлечь якорного арендатора и запустить проект. Так, к середине 2024 году AFI Development завершит строительство флагмана офисного портфеля компании — БЦ класса А+ AFI2B площадью более 50 тыс. кв. м. «К этому моменту мы планируем сформировать основной пул арендаторов», — делится планами Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.

По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс. кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс. кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс. кв. м).

Анализ трендов развития загородной недвижимости Premium в 2024 году

Россияне столкнулись не только с запретом на международное передвижение. Необходимость работы из дома на удалёнке – стала новой реальностью. Многие отложили запланированные поездки к морю. Регулярные походы в рестораны, концерты и мероприятия оказались под запретом. Вновь всем стало очевидным требование к просторным и удобным домам. Тем, где есть просторные общие площади, удобный кабинет, тихая зона со спальными комнатам. Однако, отдельные дома без общей инфраструктуры посёлка не в фаворе. Большинство состоятельных покупателей искали дома в тех местах, где застройщик уже предоставляет необходимые общие зоны для рекреации, может обеспечивать высокий уровень ухода за территорией, не говоря о том, чтобы снять все вопросы с коммуникацией и охраной.

Екатериновка – еще один повод вспомнить историю России. Этими местами любила любоваться, путешествуя из Петербурга в Москву, императрица Екатерина II. Участок, 14 соток на 1-й береговой линии реки Волги в поселке Екатериновка Тверской области, стоит 68 миллионов 568 тысяч рублей. В стоимость земельного участка входят все коммуникации: магистральный газ; электричество 15 кВт.; водоотвод и водоснабжение. Есть возможность оборудования собственного причала. Общая площадь застройки поселка около 100 гектаров. Помимо видов на естественные красоты реки и леса, предусмотрены песчаные пляжи, яхт-клуб, офисно-деловой центр, третьим по величине речным маяком на Волге, и вертолетный порт. До Кремлевской набережной около 2-х часов езды на автомобиле.

Еще почитать —>  Молочная Кухня Казань Кому Положено 2024 Форум

Земельные участки подорожали вблизи всех российских миллионников

МОСКВА, 14 мар — ПРАЙМ. Земельные участки под строительство индивидуального жилья за последний год выросли в цене вблизи всех крупных российских городов. Об этом пишет «Российская газета» со ссылкой на данные федерального портала «Мир квартир».

«Повышение цен обусловлено ростом интереса к загородной недвижимости в прошлом году. Правда, в основном спрос был направлен на дома и дачи, но и на сегмент земельных участков его хватило. Многие люди решили не покупать дом у застройщика или у собственников на вторичном рынке, а предпочли приобрести землю и построиться самостоятельно», — рассказал изданию генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД – А107 («Бетонка») и А107 – границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).

В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.

«Мы вам обещаем, что до середины года мы разработаем механизм, который даст возможность выдавать ипотеку по всем льготным программам на этапе стройки под ИЖС, в том числе деревянное ИЖС в любом своем исполнении. И это даст точно взрывной вектор в развитии всего жилищного строительства», — сказал тогда Стасишин.

В других компаниях также зафиксировали заметный рост стоимости земли в Подмосковье. Так, в ЦИАН сообщили о росте цен примерно на 18% в результате прошлогоднего всплеска спроса в 1,8 раза. Ранее интерес покупателей к земельным участками связывали с пандемией коронавируса — горожан заинтересовала возможность покупки земли под ИЖС из-за карантина и закрытия границ.

Рынок эксплуатации коммерческой недвижимости в 2024 году: ожидания и прогнозы

Еще весной 2024 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.

В то же время, несмотря на анонсированное постепенное снятие ограничений в 2024 году, существующие сегодня «антиковидные» меры безопасности в общественных местах (масочно-перчаточный режим, социальное дистанцирование, усиленная уборка и дезинфекция помещений и т.п) в целом, очевидно, сохранятся еще как минимум на ближайший год. Поэтому эти дополнительные услуги, которые УК начали оказывать с весны 2024 года, будут оказываться и дальше. А большинство объектов коммерческой недвижимости продолжит работать в режиме «антиковидной» безопасности.

Еще почитать —>  От продажи автомобиля в 3 ндфл в 2024 год менее 3 лет в собственности

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Благодаря этому сдерживается стремительный рост объема свободных офисов. Объем арендованных и приобретенных офисных помещений, по данным CBRE, по итогам 2024 года может превысить 1 млн кв. м.

До будущей весны планы проведения различных мероприятий и/или открытия границ для туристов становятся все более призрачными, поэтому первая половина 2024 года, увы, рискует быть не менее сложной для гостиничного сегмента, чем 2022-й, указывают в Colliers International.

Двухэтажный кирпичный коттедж в Истринских Усадьбах, на участке в 50,71 сотки, стоит 66 миллионов 900 тысяч рублей. Благоустроенный, с отделкой и мебелью в классическом стиле. Неподалеку находится отель «Hilton Garden в Новой Риге» и гимназия им. Б.Пастернака. Также указано, что «из дома потрясающий вид на участок и лес, с участка можно выйти к реке» (расстояние чуть больше 200 метров). Время в пути до Кремлевской набережной, согласно тому же сервису Яндекс-Карты, около полутора часов (от 1 часа 18 минут, без пробок, до 2 часов 04 минут).

Спрос в 2024 году на загородное жилье Подмосковья, по оценкам специалистов ЦИАН, вырос на 65%. Эксперты называют такой рост рекордным, сравнивая его с ажиотажным спросом на загородную недвижимость 2005-2008 годов. Не дождавшись в 2024 году полноценного открытия курортного сезона, россияне решили компенсировать этот недостаток приобретением загородной недвижимости, позволяющей сочетать проживание и отдых. Новым трендом стало стремление приобрести дом или участок под строительство вблизи водоема и лесной зоны, в отдалении от больших скоплений людей, с возможностью яхтинга и прогулок на природе.

Январские итоги показали, что эксперты одновременно были и правы, и не правы… По данным Росреестра в январе было зарегистрировано 5257 договоров долевого участия (ДДУ) на приобретение жилых помещений. Это на 6,2% больше, чем в январе 2024 года – тогда было зарегистрировано 4950 ДДУ.

Хотя сейчас на дворе уже март, полная статистика по январским показателям рынка недвижимости была подготовлена совсем недавно. В конце прошлого года некоторые аналитики прогнозировали снижение активности рынка, стабилизацию цен на достигнутом уровне и падение объемов продаж, так как, по их мнению, льготная ипотека и отмена самоизоляции дали развернуться «отложенному спросу» и все, кто планировал приобретение недвижимости, это сделали.

Рынок коммерческой недвижимости в 2022г — глобальный прогноз

В 2024 году обанкротилось больше ритейлеров, чем во время Великой рецессии, особенно универмаги (торговые центры) и ритейлеры одежды. По мере того, как обычные розничные торговцы истощают денежные резервы, а потребители совершают покупки в Интернете, еще больше торговых центров опустеет, а арендодатели не выполнят свои кредиты в первой половине 2024 года. По прогнозам экспертов, к 2025 году будет на 20% меньше торговой недвижимости (по данным CBRE Group, лос-анджелесской компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости и инвестиционной компании).

Большинство офисных помещений в 2024 году оставалось пустым. Инвесторы ожидают, что сотрудники будут постепенно возвращаться в офисы после того, как пандемия утихнет. Но компании приспособились к политике работы на дому, и, по данным CBRE, спрос в офисах может НАВСЕГДА сократиться на 15% из-за перехода на удаленную работу.

05 Апр              1638      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ
© 2024 Правовой ресурс RP LAWYER. РУ Копирование материалов сайта без разрешения запрещено