Обзор Рынка Земельных Участков Коммерческого Назначения Московской Области 2022

Автор: | 7 сентября, 2023
Нет комментариев

Обзор Рынка Земельных Участков Коммерческого Назначения Московской Области 2022

Содержание

Говоря о земельном рынке Московской области, можно уверенно констатировать, что спрос на земельные участки там ограничен 30-километровой зоной, прилегающей к Москве, и сфокусирован на площадях, пригодных либо под ИЖС (20%), либо под коттеджную застройку (80%). Спрос на участки под офисную или торговую недвижимость минимален – формат торговых центров максимально подвергся переоценке под влиянием короновируса, несмотря на весь их потенциал капитализации, осталось мало желающих их строить. Офисы же за городом нужны только на МКАД, либо локально в городах-сателлитах, под местный спрос. Но в отличие от Москвы, где рынок поделен между профессиональными игроками-девелоперами, спрос на землю в Московской области сформирован конечными пользователями, среди которых системных игроков очень мало: буквально по пальцам одной руки можно пересчитать компании, реализовавшие более двух проектов лендевелопмента в МО.

Если обобщить происходящее на рынке земли в Москве, то надо отметить, что самым большим вниманием со стороны покупателей пользуются участки под жилищную застройку. Это самый ценный актив, особенно, если инвестор может получить ЗУ вместе с ГПЗУ или хотя бы ППТ. Следом по уровню ликвидности идут промышленные территории с потенциалом опять же жилищного девелопмента либо развития многофункциональных проектов. Поскольку, как правило, это крупные активы, то инвесторы готовы рассматривать их и без граддокументации, только с урегулированными имущественным правами.

И «несистемных» покупателей, по словам эксперта, немного. Как правило, они долго вынашивают в голове проект по строительству гоночной трассы, парка развлечений, конно-спортивного клуба и др., потом долго подбирают землю, но до сделки по разным причинам дело не доходит. Например, Калинин рассказывает о сорвавшейся сделке по покупке 115 га для строительства гостиничного комплекса с конным клубом – ее готовили полгода.

МЕТА уже реализовала несколько проектов индустриально-складских парков (их собственники – юридические и физические лица, у которых с группой заключены договоры о совместной деятельности), где земля после межевания продается участками от 30 соток. «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе, от 300 000 руб. за сотку) уже практически распродано. В «Новоселках» в 51 км от МКАД по Симферопольскому шоссе продаются участки от 50 соток под строительство производственных и складских комплексов, от 70 000 руб., в промпарке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105 Москва – Домодедово) – от 325 000 руб. за сотку под промышленно-складскую и офисно-торговую застройку. Продажи в «Коробово» начались в конце прошлого года, рассказывает Лещев, в начале этого года продали три участка, в разгар пандемии продажи остановились, покупатели пока стараются понять, что будет с экономикой дальше. Компания не планирует снижать цену, а в случае замедления продаж просто уменьшит площади минимальных участков с 30 до 20 соток и таким способом снизит стоимость лотов, говорит управляющий партнер Группы МЕТА.

Читать  На сколько увеличат пенсии чернобыльцам инвалидам 3 группы в 2022г

Еще почитать —>  Срок оплаты транспортного налога за 2024 год для юридических лиц иркутская область

Анализ рынка земли московской области 2022

В предпочтениях у покупателей по-прежнему остаются готовые загородные дома, но с падением платежеспособности населения этот формат становится менее востребованным. Стоимость сотки (0,01 гектара) наиболее сильно снизилась в Шатурском (на 4,5 %), Волоколамском (на 3,5 %), Чеховском (на 3,3 %), Серебряно-Прудском (на 3,2 %) и Луховицком (на 2,8 %) районах.

Эксперты компании Savills подвели итоги 2024 года для рынка новостроек премиум-класса города Москвы. В 2024 году на рынке премиальных новостроек прошло 485 сделок. Всего на покупку дорогого жилья в новостройках Москвы было потрачено 34 млрд руб. «В 2024 году на рынке первичной недвижимости ЦАО г. Москвы с использованием ипотечного кредитования было заключено порядка 215 сделок по ДДУ. Это в два раза больше, чем годом ранее, что говорит о динамичном развитии ипотечного рынка новостроек в центре столицы.

https://www.youtube.com/watch?v=s4qOtXyISM4

Обзор рынка промышленных земельных участков московского региона 2022

Поэтому, задаваясь вопросом покупки земли, нельзя пренебрегать знаниями, уже собранными на рынке, для чего лучше прибегнуть к услугам внутренних или привлеченных консультантов, способных оценить привлекательность конкретного участка для будущего покупателя».После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли.

Например, средняя стоимость участка промышленного назначения площадью 5,5 га в 20-километровой удаленности от МКАД может стоить в зависимости от направления около $6 тыс. за сотку, такой же участок до кризиса продавался за $15 тыс. «Нижний порог цен на участки действительно достигнут, — соглашается Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty.

По данным «НДВ», самые дорогие участки сейчас продаются на Рублево-Успенском шоссе, где сотка земли стоит примерно 89,3 млн рублей. Самые дешевые участки предлагаются на юго-востоке и востоке Московской области, где средняя стоимость сотки сейчас составляет 60 тыс. рублей.

По данным аналитиков, сейчас сотка земли под ИЖС без учета элитных объектов в среднем стоит 120 тыс. рублей. «За год стоимость сотки в массовом сегменте выросла, в зависимости от конкретного направления, на 15-30 тыс. рублей. Максимальный рост наблюдался на Дмитровском направлении за счет ремонта трассы. Высокие показатели роста зафиксированы на Калужском, Каширском, Минском, Симферопольском направлениях», — приводит РБК комментарий главы департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко.

Обзор рынка земельных участков промышленного назначения Московской области 2022

В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Как уже упоминалось до этого, есть некоторые факторы, которые влияют на цену участка земли в районе Подмосковья. АЗС придорожный сервис промежуточную стоянку гостиницу торговый или складской комплекс теплицу овощехранилища ярмарку площадку (рынка) для торговли с транспортных средств, для предоставления транспортно-экспедиторских и складских услуг по перевозке и складской обработке грузопотоков. Коттеджного поселка. Есть-полоса торможения и разгона выполненные в соответствии с требованиями к обустройству федеральной трассы, обозначены дорожной разметкой и дорожными знаками.

Изъятые в Подмосковье земли выставят на торги в начале 2024 года

«В Московской области много земли сельскохозяйственного назначения, которая может приносить пользу жителям и региону, если она работает. Некоторые собственники сельхозземель не используют ее по назначению, и земля простаивает, почва теряет свою плодородность, а территория земель зачастую захламляется, зарастает сухостоем или борщевиком и становится угрозой жизнедеятельности жителей», — рассказала министр имущественных отношений Подмосковья Наталья Адигамова.

Читать  На какой счет отнести газеты в бюджете 2024 г

Еще почитать —>  Перечисление ндс земельного налога в головную организацию проводки бюджетный учет 2022

Глава ведомства напомнила, что собственник по закону несет ответственность за свою землю, которую необходимо использовать по назначению. Если такого не происходит на протяжении трех лет и ничего не меняется после предписания профильных надзорных органов, землю изымают. Безответственный владелец получает ее рыночную стоимость по результатам торгов.

У ОПИН есть земли сельхозназначения, стоимость которых начинается от 1000 руб. за сотку. Кроме того, Правительство Московской области или уполномоченные им исполнительные органы государственной власти осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа; по принятию решения об установлении или изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования (за исключением организации и проведения публичных слушаний), в том числе установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Лидерами по продажам земли по-прежнему являются Дмитриевское, Киевское, Новорижское, Ярославское и Симферопольское направления. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей). Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня.

https://www.youtube.com/watch?v=https://www.googleadservices.com/pagead/aclk

Анализ рынка продажи земельных участков

Во-вторых, для оборота земель нужно, как минимум, иметь объект оборота. Это — земельный участок. Как сказано в Земельном Кодексе, границы у него должны быть определены в соответствии с федеральными законами». Но границы участков сельскохозяйственных земель, которые сформированы до введения в действие современного законодательства, практически, всегда им не соответствуют. Так что объект еще только нужно сформировать.

Из названных двух форм кооперации и интеграции производства определяющая роль должна принадлежать сельскохозяйственным товаропроизводителям, поскольку во многом от них зависит номенклатура и размеры производства, характер производственной деятельности, сроки производства и т.д.

Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости

Массового исхода арендаторов из максимально комфортных, но несговорчивых бизнес-центров в этом году не случилось: удержали высокие штрафы за досрочное расторжение договоров аренды. Поэтому огромного роста свободных площадей по итогам года не произойдет: вакансия в офисах класса А составит 10,4–10,8% (в прошлом году этот показатель был равен 9,4%), комментирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Зато стремление компаний оптимизировать занимаемые площади и сэкономить на аренде привело к росту предложения в субаренду как в относительно бюджетных локациях, так и премиальных (БЦ «Белая площадь», «Башня на Набережной»). По данным Knight Frank, прогнозируемый рост предложения в субаренду способен достичь 150–200 тыс. кв. м.

Обзор рынка земельных участков коммерческого назначения московской области 2022

Цена за сотку здесь укладывается в пределы 70,5-74,3 тысячи рублей. Что касается поселков Подмосковья, то, согласно данным статистики компании «Метриум», на начало июня 2022-го загородные дома в новых поселках по Киевскому, Дмитровскому, Минскому, Рублево-Успенскому и Новорижскому направлениям Подмосковья упали в цене в среднем на 33 %.

Специалисты уверены, что такие тенденции могут сохраниться, если ежегодный рост доходов населения будет в пределах 6-7 процентов, а инфляция не превысит 4-5 процентов. Сколько стоит земля в Подмосковье» Алексей Тонконогов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН.

Читать  Получить 13 процентов от налоговой за увольнение

Еще почитать —>  С какого момента долгосрочный договор аренды вступает в силу

https://www.youtube.com/watch?v=https://www.googleadservices.com/pagead/aclk

К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.

Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.

«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2024 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.

Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД – А107 («Бетонка») и А107 – границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).

Этап 4 – с начала 2024 года и по настоящее время – можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Земли Подмосковья будут дешеветь — эксперт

«Коронавирусный кризис» стимулировал рост спроса на загородную недвижимость. Интерес вырос не только к готовым домам, но и к земельным участкам. По различным оценкам, количество запросов за последние несколько месяцев выросло от 15 до 40%. Руководитель отдела продаж Объединенной группы риэлторских компаний (АН «ОГРК») Валерий Смольков рассказал о положении дел на рынке земельных участков в Московсковской области, которые предназначены для реализации промышленных и жилых проектов.

– Предложение земельных участков в Московской области в целом значительно превышает спрос. Наиболее сильно заметна «просадка» цен на земли сельхозназначения и на предназначенные для индивидуального жилого строительства. Участки такого формата и площадью от 10 до 50 га пользуются низким спросом из-за отсутствия новых проектов. Так, например, за весь 2024 года нам известно всего о 9 новых проектах со строительством домов и порядка 30 проектов – участки без подряда. При этом непонятно то, сколько из них окажется жизнеспособными.

03 мая              1512      

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *