Никто Не Уведомил О Том, Что Квартиру Выставили На Торги

На чтение 14 мин
Нежилое помещение по условиям ипотечного кредитования может без суда попасть на торги, а квартиры и прочие жилые строения только после судебной процедуры.

Никто Не Уведомил О Том, Что Квартиру Выставили На Торги

Содержание

Нежилое помещение по условиям ипотечного кредитования может без суда попасть на торги, а квартиры и прочие жилые строения только после судебной процедуры. В классическом виде процедура выглядит так. Сначала пристав накладывает арест на денежные средства должника. И если этой суммы недостаточно, накладывается запрет на другое имущество, которым человек владеет (в том числе недвижимое жилье).

К сожалению, результаты анализа судебной практики показывают что почти во всех случаях суд принимает сторону кредитора, которому не составляет труда доказать нарушения договорных обязательств заемщиком. Более того в истории ипотеки существовало немало случаев, когда даже такие факторы, как тяжелая экономическая обстановка, например, в виду экономического кризиса, не принимались во внимание. Чуть больше повезло тем, в чьих квартирах зарегистрированы маленькие дети. Здесь закон предусматривает участие в процессе представителей органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия на реализацию жилья. Вместе с тем обнадеживаться также не стоит – скорее всего, данный факт будет лишь поводом для отсрочки, а не сделает ваше жилье неприкосновенным.

Имеют ли приставы право без уведомления выставить ипотечную квартиру на продажу? Какая процедура идёт перед тем как выставляют на торги

2. Произвести арест квартиры. Важно заметить, что при аресте квартиры пристав обязан передать ее под охрану должнику, членам его семьи либо специальной организации, с которой у УФССП России заключен соответствующий договор (ст. 86 ФЗ «Об исполнительном производстве»). (в случае несоблюдения процедуры наложения ареста, возможно затянуть обращение взыскания, путем обжалования).

В каком случае квартира продается приставами с торгов

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Многие потенциальные покупатели просто опасаются проблем с бывшими собственниками, которые могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными. Также квартиру, выставленную на торги, нельзя будет предварительно посмотреть. Приставы не обязаны заниматься показом арестованного имущества потенциальным покупателям.

Подскажите пожалуйста, обязан ли пристав исполнитель известить должника о том, что квартира (ипотека) выставляется на торги и сообщить дату проведения торгов? Является ли нарушением со стороны приставов то, что должники не уведомлены о начале торгов? Торги не состоялись уже 2 раза и никаких уведомлений должники не получали, узнали об этом случайно на портале торгов

Квартира была выставлена на торги. Торги уже были 2 раза — не было претендентов и поэтому были признаны не состоявшимися. Изначально квартира была под залогом (ипотека) Правда не ипотека в обычном виде, а немного по-другому У нас была квартира с супругой уже куплена за полную цену и мы взяли займ в размере 1300 000 р под залог кв-ры. Так как в договор была включена третейская оговорка и валютная оговорка — дело рассматривалось Третейским судом, а из за валютной оговорки что расчеты по курсу в доллара нам насчитали долг с неустойками и штрафами в размере 4 600 000 руб (через год кредитного договора) Третейский суд без нас на 1 заседании вынес решение- мы его не получали узнали на стадии получения исполнительного листа в районном суде. Сейчас пытаемся восстановить сроки обжалования определения по выдаче исп. листа и подать апеляцию — основания есть. Вобще сильно попахивает «умной» мошеннической схемой по отъему жилья..Вот думаем что предпринять ещё ..возможно будем подключать прокуратуру и ТВ. Договариваться кредиторы (это не банк ) не хотят- сумму нашего «долга»не снижают, хоть мы и были готовы отдать в два раза больше чем брали. но не 4 600 000 р это явное злоупотребление правом со стороны кредитора.. В общем беда..но будем бороться!

Еще почитать —>  Официальный сайт кремля по поводу поправок по статье 228 2

Согласно положению ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» организатор торгов заключает с покупателем договор, регистрируется переход права собственности на нового собственника. Реализация с торгов — это основание для снятия всех ограничений, т.е. на квартире долги списываются. Если подобные обременения имеются в ЕГРН, то они снимаются.

Окончательное решение о допуске претендента к торгам или отказе ему принимается специальной комиссией со стороны лиц реализующих имущество. При этом составляется протокол соответствующей формы. Если претендента допустили к торгам, то он становится участником аукциона.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

Конечно, и заемщику, и банку проще не доводить дело до суда и попытаться решить вопрос мирным способом – например, стороны могут заключить соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, по которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. В этом случае речь идет об аукционе и его организатор действует на основании договора с банком. Недвижимость получает экспертную оценку, которая определят начальную цену ее продажи. Затем, за 1-2 недели до проведения аукциона организатор подает специальное объявление о его проведении – оно должно быть опубликовано по месту нахождения недвижимости в печатном издании – официальном информационном ресурсе органа исполнительной власти. Лица, желающие поучаствовать в аукционе, обязаны внести задаток в размере не более 5 % от начальной цены лота. В выигрыше остается тот, кто предложит наивысшую цену. Дальше победитель подписывает с их организатором протокол об итогах аукциона, после чего обязуется в течение 5 банковских дней внести оставшуюся разницу между суммой залога и ценой продажи. А все те, кто проиграл торги, в течение тех же 5 банковских дней получают свой залог обратно. Также деньги возвращаются, если аукцион не состоялся. После того, как победитель аукциона полностью оплатит квартиру, он получает еще 5 дней, чтобы подписать с организатором торгов договор купли-продажи, и после государственной регистрации жилье переходит в его собственность.

Если и этот способ поддержания финансовой дисциплины не срабатывает, то на горизонте появляется вторая неприятность – неплательщик рискует потерять ту собственность, на которую брал кредит. Ведь ипотека предполагает залог приобретенной заемщиком недвижимости, и если должник не исполнит свою часть обязательств, банк имеет право реализовать предмет договора, чтобы вернуть себе деньги. Способов такой реализации два – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе, они регулируются ст.56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 447-449 ГК РФ.

Сособственников имущества должника будут уведомлять о преимуществе по его выкупу

Вместе с тем в настоящее время в правоприменительной и судебной практике отсутствует единообразный подход к вопросу обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности. В связи с этим предлагается законодательно закрепить обязанность специализированных организаций, занимающихся реализацией такого имущества, извещать остальных участников общей собственности о преимущественном праве покупки.

Еще почитать —>  Ответственный наниматель выписался из квартиры остались только прописаны члены семьи

По мнению эксперта, приоритет имеют нормы гражданского права, так как преимущество сособственников направлено, прежде всего, на сокращение долевой собственности и уменьшение количества конфликтов и споров по вопросам владения, пользования и распоряжения общедолевым имуществом. Алексей Шарон отметил, что судебная практика по-разному решает данный вопрос и установление преимущества для сособственников по выкупу долей должника в Законе об исполнительном производстве положительно отразится на гражданском обороте, уменьшит количество споров и конфликтов.

Аукцион квартир от судебных приставов – что это такое, какие квартиры попадают на торги

Тем не менее, как заметила Наталья Девкина, если звёзды сошлись и на продажу выставлена квартира с внятным юридическим статусом, расположенная в подходящем районе, то ничто не мешает гражданину купить её для себя. Это может оказаться очень выгодным приобретением.

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально.

Правомерна ли продажа доли квартиры на торгах без уведомления совладельца квартиры

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

«Изучив и проанализировав договор займа, суд пришел к выводу, что, во-первых, размер процентов, указанный в договоре, значительно превышает проценты за пользование банковскими кредитами. Во-вторых, размер процентов является чрезмерно завышенным, не соответствующим темпам инфляции и обычному для таких сделок банковскому доходу, значительно превышает ставку рефинансирования. В-третьих, размер процентов исчисляется в ином порядке, чем в банках, так как в банках проценты исчисляются в годовых, а в оспариваемом договоре займа — ежемесячно. Суд не может оставить без внимания тот факт, что при сумме долга 8000 рублей к августу 2024 года размер долга с процентами и штрафными санкциями составил более 50 000 рублей», — читаем мотивировочную часть решения суда.

В августе прошлого года наш читатель Виталий (имя в статье он попросил изменить) принял участие и победил в аукционе по продаже квартиры. Необычность сделки заключалась в том, что на доставшейся ему жилплощади проживали бывшие собственники, которые вовремя не расплатились с долгами (поэтому квартира и продавалась с молотка). Виталий попытался выписать жильцов через суд, но неожиданно получил встречный иск. Пытаемся понять, как по прошествии семи месяцев добросовестный покупатель оказался без денег и жилья.

Имущество банкрота, не проданное на торгах: что нужно знать кредитору

Незалоговое* имущество банкрота, которое никто не купил по итогам проведения всех этапов торгов, может быть передано желающим кредиторам в качестве отступного, но исключительно по решению собрания/комитета кредиторов (ст. 142.1 Закона о банкротстве). Передача без предварительного проведения торгов не допускается.

Цена реализуемого имущества не отличается от цены, установленной на повторных торгах. Но в этот раз, цена идет напонижение. Если за определенный промежуток времени (временной промежуток указан в положении о торгах) никто не подает заявку на приобретение имущества по предложенной цене, то цена приобретения уменьшается на сумму, которая установлена также в положении о торгах.

Еще почитать —>  Процессуальные действия до возбуждения уголовного дела

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

В современных российских условиях жилье в ипотеку – для многих зачастую единственный возможный вариант приобретения квартиры. Правда, еще в середине прошлого года банки считали ипотечных заемщиков надежными клиентами: кредитные организации наращивали портфели, а сами деньги на покупку жилья в отдельных случаях можно было получить с минимальным пакетом документов – иногда даже без справки 2-НДФЛ. Но в последнем квартале 2024 года макроэкономическая ситуация в России резко ухудшилась, и реакции рынка ипотечного кредитования не пришлось долго ждать: объемы выдаваемых кредитов начали падать, а долги по уже выданным – расти.

И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру «с сюрпризом», сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем. Ранее закон прямо запрещал выселять таких жильцов, но в этом году ситуацию переломил случай Адама Богатырева – добросовестного покупателя квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом. В 2012 году Богатырев купил трехкомнатную квартиру на публичных торгах, а после покупки неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца. Новый хозяин попытался выселить жильцов по суду, но особого успеха не имел – первая и апелляционная инстанция решили оставить в квартире дочь бывших владельцев, а также ее несовершеннолетних детей.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

В первую очередь выясняют степень родства несовершеннолетнего и собственника-должника. Нередко бывает, что между ними отсутствуют прямые родственные связи. Например, отец или мать ребенка – сожители, не состоящие в зарегистрированных брачных отношениях. В таком случае права на постоянное проживание в квартире ребенок не приобретает и следует судьбе родителя.

Гораздо чаще залоговые квартиры просто не доходят до торгов. Это происходит в случае, когда кредитор — банк, предоставивший ипотечный кредит. В случае невозможности выплаты ипотечного кредита он продает залоговую квартиру аффилированной компании, специализирующейся на скупке вторичного жилья. Компания делает в квартире ремонт и перепродает её со значительной прибылью.

05 мая              735      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ
© 2024 Правовой ресурс RP LAWYER. РУ Копирование материалов сайта без разрешения запрещено