Нужно ли платить налог при уступке прав требования по договору долевого участия

Налог с продажи квартиры по договору уступки право требования по договору долевого участия

Добрый день. Помогите пожалуйста понять будет ли взиматься налог в следующем случае: в 2012 году была приобретена квартира по договору долевого участия в строящемся доме стоимостью 1450 т.р. , в этом же году она была продана по договору уступки права требования за цену 170 т.р. Будет ли взиматься налог с полученной прибыли? Если,да, то как можно его избежать? Можем ли мы воспользоваться вычетом 1000т.р.? Заранее благодарю!

«В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При этом документы, подтверждающие расходы налогоплательщика, должны быть оформлены в соответствии с законодательством РФ и в полной мере свидетельствовать о факте осуществления расходов и об основании их возникновения».

Исходя из ваших данных будет не прибыль, а убыток (куплена за 1 450 000 руб., продана за 170 000 руб.). Вероятно она все же продана за 1 700 000 руб. В данном случае вам нужно уменьшить полученный доход, на сумму расходов по покупке квартиры. Об этом сказано, в частности, в письме налоговиков (письмо УФНС России по г. Москве от 30 сентября 2010 № 20-14/4/102290):

Избежать уплаты налога конечно можно. Нужно договорится, что договорная стоимость квартиры будет равна 1 450 000 руб. Разницу в 250 000 руб. он вам доплатит без договора (в конверте). Тогда покупная и продажная стоимость квартиры (прав на нее) будет совпадать и дохода, облагаемого налогом, не будет. Занонно ли это? Нет конечно. Но поймать вас врятли смогут. Практически недоказуемо, что квартира была продана дороже, чем это указано в договоре.

Налог при переуступке прав по договору долевого участия

Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.

Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Другими словами, если при переуступке прав на квартиру в строящемся жилье вы получите доход в большем размере, чем тот размер расходов, которые вы понесли ранее на приобретение таких имущественных прав, с возникшей разницы вам как Продавцу необходимо будет оплатить налог на доход физического лица, в размере 13%.

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Каждую конкретную ситуацию необходимо рассматривать отдельно, но в целом, ДА.
В марте 2013 мы проводили мониторинг рынка новостроек эконом и комфорт класса по Москве и ближайшему Подмосковью, цена квадратного метра среднем вырастает в 1,43 раза. Я об этом уже писал в блоге на этом сайте за 26 марта.

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

  • паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
  • основной договор на участие в долевой застройке;
  • платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
  • документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Если после регистрации перехода прав у покупателя возникают проблемы с застройщиком относительно сроков сдачи объекта или качества передаваемо жилья, он будет обладать полным комплексом прав и обязанностей, которыми владел первоначальный участник долевого строительства.

«Покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов необходимых документов и их содержание, изучить условия договора уступки: в нем должен быть указан срок передачи объекта инвестору, цена договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на возведенный объект (не менее пяти лет); описание и местонахождение объекта в договоре участия в долевом строительстве и в договоре уступки требований должны совпадать, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Инна Головизнина.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ

Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст. 388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ). Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.

Для примера стоит рассмотреть самый простой случай из жизни налоговиков: покупатель приходится близким родственником продавцу (например, супруги, дети, родители, внуки, дедушки и бабушки). При нотариальном оформлении договора купли-продажи, с приложением подтверждающих документов (о родстве), по закону обязательство по налогам ни у одной из сторон не возникает. Однако необходимо учесть, банковская хладнокровная «машина» откажет в предоставлении кредитной линии покупателю ввиду прямого родства.

В связи со стремительным ростом потребности в собственном месте под солнцем, строительные компании всё больше и больше выступают в качестве застройщиков или девелоперов, заманивая потенциальных покупателей недвижимости низкими процентными ставками, стоимостью за один квадратный метр и возможностью платить в рассрочку, но с одним условием – свою долю придётся подождать. Законодатель допускает, что дольщик вправе переуступить свои права другому человеку. Однако стоит учитывать, что одному из участников сделки придётся заплатить налог при переуступке прав по договору долевого участия.

Саму процедуру переуступки прав можно выполнить до непосредственного ввода объекта в эксплуатацию, если, как упоминалось выше, девелопер или застройщик выдал собственное официальное согласие на это. Это сэкономит потенциальному собственнику немало денег для семейного бюджета.

Второй случай из практики: если по переуступке сумма продажи не превышает первоначальный размер стоимости по ДДУ, или простым языком, за сколько купили, за столько и продали, налог по цессии оплачивается только продавцом на основании статьи 208 Налогового кодекса РФ: 13% для резидентов (граждан) и 30% – нерезидентам (иностранцам).

Нужно Ли Платить Налог При Продаже Квартиры По Переуступке Прав В Дду

Прежде всего, отметим, что заключение договора долевого участия (ДДУ) представляет собой приобретение права требования указанной квартиры, а не права собственности на нее. Поэтому по ДДУ Вы не приобретаете право собственности, так как оно возникает у участника только после передачи ему построенной (сданной) квартиры и государственной регистрации права на нее в органах Росреестра.

  • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
  • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
  • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Исключение предусмотрено для ситуаций, когда первоначальный участник не уплатил стоимость по контракту до оформления перехода прав. В этом случае на одновременный перевод требования и остатка задолженности будет необходимо получить согласие строительной компании.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

  • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
  • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
  • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
  • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
  • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
  • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.
  • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
  • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
  • согласие от супруга (супруги);
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
  • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
  • договор долевого участия;
  • согласие застройщика на проведение сделки.
Еще почитать --->  Нужно Платить Налог За Аренду Земли,Проживающим В Чернобыльской Зоне

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве происходит по желанию дольщика. Именно он принимает решение о выходе из договора участия в строительстве по долям. Если взнос на строительство оплачен полностью, то ему нет необходимости ставить в известность застройщика.

Их отношения начинаются с того самого момента, когда подписанный договор зарегистрирован в Росреестре и до тех пор, пока не будет сдан дом. В течение этого времени дольщик должен, согласно договоренности, вносить деньги на строительство многоквартирного дома. У каждого есть своя доля в общем строительстве.

После подписания договора у дольщика появляется право владения жилым помещением после того, как строительство будет считаться завершенным. Это право можно передать другому лицу (юридическому или физическому) путем уступки прав или цессии. В российском законодательстве так принято называть переуступку задолженности, что будет верным при определенных обстоятельствах.

Для того, чтобы сделка состоялась, согласия застройщика не потребуется. Это двусторонние отношения между застройщиком и претендентом на его права. Исключение в этом случае только одно. Если дольщик заплатил неполную сумму, то застройщик имеет право рассматривать возможность перехода прав и остатков по задолженности.

Для того, чтобы ограничить возможность рисков, лицу, которое приобретает переуступленные права, лучше всего познакомиться с застройщиком. Хотя закон не вменяет это в необходимость, новому дольщику лучше всего познакомиться с компанией до того, как договор будет подписан.

Уплата НДФЛ при уступке прав по договору долевого участия

Облагается ли НДФЛ 13% сделка по переуступке прав требований, зафиксированных в договоре долевого участия между застройщиком и участником долевого строительства? Т.е. продавец, он же участник долевого строительства, продает (переуступает) свое право на квартиру до сдачи дома и подписания приемо-передаточного акта. Обязан ли он в таком случае подавать декларацию и платить налог на доход, полученный в результате подобной сделки?

НДФЛ облагаются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ). При этом доходы, облагаемые по ставке 13%, уменьшаются на налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 — 221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход налоговых резидентов РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, освобождается от налогообложения НДФЛ.
Налоговым резидентом РФ признается физическое лицо, находившееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Право требования является имущественным правом, и налоговое законодательство не относит имущественные права к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ).
Таким образом, освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве не применяется.
Физическое лицо при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в фиксированном размере (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Однако при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, физическое лицо, являющееся налоговым резидентом РФ, при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве независимо от давности приобретения имущественного права обязано заплатить налог с разницы между стоимостью «отступного» и стоимостью квартиры по договору участия в долевом строительстве.

211 НК РФ указано, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах либо право распоряжения которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ, с применением в установленных случаях налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 – 221 НК РФ.

Как следует из п. 1 ст. 224 НК РФ, по общему правилу налоговая ставка устанавливается в размере 13%, за исключением некоторых случаев, к которым доходы от реализации имущественного права не относятся. Таким образом, в случае получения дохода от реализации имущественных прав доход ИП будет определяться по ставке 13%.

Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.

Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

С учётом изложенного при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщиком, супруг которой производил выплаты по договору, а затем в порядке цессии безвозмездно передал права по указанному договору супруге, вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, поскольку в соответствии с гражданским и семейным законодательством может считаться производившим расходы, связанные с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве.

Безвозмездная уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), фактически, означает дарение прав на будущую квартиру (п.3, ст.576, ГК РФ). Но дарение ДДУ в практике рынка недвижимости в буквальном смысле не применяется, а оформляется это действие договором безвозмездной переуступки (цессии).

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Еще почитать --->  Отменят ли льготы по жкх сельским учителям в 2022 году

Здесь действует то же правило: налог за квартиру, по ДДУ купленную ранее, платить обязательно. Однако если права на жилплощадь были зарегистрированы позднее 1 января 2022 года, и в собственности она находится более 5 лет, то налоги с продажи платить не нужно. От налогов освобождаются также граждане, оформившие право на жилье до 1 января 2022 года, и являющиеся его собственниками, по крайней мере, 3 года.

1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.

По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.

Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы. А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.

Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости. Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов. Поэтому если бывший дольщик не учтет это правило, налоговые инспекторы самостоятельно доначислят налог.

Договор долевого участия уступка права требования

То есть после уступки прав требования , Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора ДДУ уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком. Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия , а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ.

Причем, уступает он именно право требования , так как права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери неполучения прав на квартиру. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком не ДДУ. Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком , а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Росреестре , а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз. Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования , то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия ДДУ , с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Покупка квартиры по переуступке прав. В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке? Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика. Регистрация сделки с квартирой. Образцы документов для первичного рынка. Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь , чтобы оставить комментарий. Комментарии публикуются после проверки модератором. Продать или купить? Покупатель квартиры. Выбор рынка: первичный или вторичный?

В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки , но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком , на основании которого переуступаются права. Договор уступки или переуступки прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом , а того, кто эти права получает — цессионарием. А для Продавца — последовательность действий для продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ. Если Продавец — юрлицо , то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица.

Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.

Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2022 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.

Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2022 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Налоги При Переуступке Прав По Договору Долевого Участия В Строительстве

Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Естественно, покупатель, приобретший жилье по договору уступки права требования, имеет право на получение имущественного налогового вычета на обычных условиях. Для этого он должен предоставить в налоговую инспекцию договор уступки, первоначальный ДДУ, передаточный акт между ним и застройщиком, а также расписку (или платежку) на передачу денег продавцу.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и пос­ле получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства (дольщику). В свою очередь дольщик обязуется уплатить застройщику обус­ловленную догово­ром цену и принять квартиру (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее — Закон № 214-ФЗ). Дольщик может переуступить свои права по до­говору участия в долевом строи­тельстве другому лицу (ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Если договор об уступке права подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Граждане участвуют в долевом строительстве не только для приобретения жилья в новостройке по сниженной цене, но и для выгодного размещения инвестиционного капитала. Это может быть сдача жилья в аренду, продажа готовой квартиры по договору купли-продажи или договору по уступке права третьему лицу или дольщику, если дом не введён в эксплуатацию. Что говорит законодательство об уплате налога при переуступке прав ДДУ?

Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении. Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений.

Еще почитать --->  Можно Ли Заьрать Заявление, Если Дело Ещё Не Возбуждено

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Кроме того, если основной договор был оплачен первоначальным дольщиком через Откроется в новой вкладке.»>счет эскроу, то для уступки прав надо будет еще получить подтверждение банка о том, что средства на эскроу-счет внесены в полном объеме и у Продавца отсутствует долг перед Застройщиком.

Налог Уступка Долевого Участия

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Полезно: Если цена по ДДУ и договору цессии совпадает, декларацию в налоговый орган следует подавать все равно обязательно – налоговая инспекция проверит достоверность указанной информации, проведя камеральную проверку представленных документов.

Что делать. Я не вор и мошенник. Я купил квартиру за свои деньги, правда оформил первоначально на дочь, это была вероятно ошибка. Договор уступки мне предложили оформить в агентстве недвижимости, так как мне нужно было стать собственником юридически. Деньги между мной и дочерью не фигурировали по факту (в договоре уступки права требования деньги фигурируют, но я не юрист и таких тонкостей не знал). Теперь я за дочь понесу убытки в размере 13 % стоимости квартиры (так как живем одной семьей и бюджет мой) и еще не оформлю налоговый вычет на 260 000 р.

Для того, чтобы ограничить возможность рисков, лицу, которое приобретает переуступленные права, лучше всего познакомиться с застройщиком. Хотя закон не вменяет это в необходимость, новому дольщику лучше всего познакомиться с компанией до того, как договор будет подписан.

На основании пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 20 Кодекса взаимозависимыми признаются, в том числе, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Договор переуступки права требования по договору долевого участия налог

  • Застройщик – юр. лицо, получившее часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в процессе постройки.
  • Продавец (цедент) – лицо, чаще физическое, которое внесло некую сумму для получения собственной, на момент подписания, недостроенной недвижимости.
  • Покупатель (цессионарий) – лицо, желающее получить правовые полномочия на действия с недвижимостью, которая еще не построена, но оформлена как объект долевого участия.

    Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

  • Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
  • Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
  • Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
  • Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.
  • При уступке своих прав по договору участия в долевом строи­тельстве продавец получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за переуступку (п. 1 ст. 210 НК РФ). Для целей исчисления ­НДФЛ этот доход можно уменьшить на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением уступленных прав (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), то есть в сумме, уплаченной застройщику по договору участия в долевом строительстве.

    Обратите внимание, что налогооблагаемый доход будет возникать у продавца и в том случае, если договор участия в долевом строительстве был заключен им более трех лет назад. Дело в том, что от налогообложения освобождаются только доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для целей налогообложения под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ). В письме Минфина России от 02.06.2011 № 03-11-11/145 сказано, что денежные средства, полученные по до­говору уступки прав требования третьему лицу на учас­тие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав. Поскольку право на строящую­ся квартиру по до­говору участия в долевом строи­тельстве к имуществу не относится, при переуступке такого права п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.

    НДФЛ при Уступке права требования по Договору долевого участия

    Денежные средства, которые Вы получаете при Уступке права требования по ДДУ (Договору долевого участия в строительтве) являются Вашим доходом который облагается НДФЛ по ставке 13 %. Но Вы можете уменьшить Доход, который Вы получили при уступке прав по ДДУ на ту сумму, которую Вы заплатили при заключении Договора долевого участия и платить НДФЛ 13 % с разницы. Внимание Декларацию подавать обязательно, даже если разницы между суммой за которую Вы уступили право требования и какую заплатили застройщику по Договору долевого учанстия в строительстве нет .

    В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

    Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

    Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

    Таким образом, при уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такого имущественного права.

    Переуступка прав требования по договору долевого участия

    • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
    • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
    • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
    • Паспорта покупателя и продавца

    Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

    • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
    • Оповестить о планируемой продаже менеджера
    • Получить согласие и найти покупателя
    • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
    • Подписать договор переуступки по форме банка
    • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
    • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

    Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.