Риски рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки: о чём молчат банки

  • оригинал и копия паспорта;
  • копия СНИЛС;
  • документы на квартиру:
    • выписка из ЕГРН;
    • договор купли-продажи;
  • документы по первому кредиту:
    • кредитный договор;
    • график платежей;
    • справка об остатке ссудной задолженности и справка об отсутствии текущего долга;
  • документы, подтверждающие доход:
    • справка о доходах;
    • трудовой договор;
  • технические документы на квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из финансово-лицевого счёта квартиры;
  • справка о реквизитах в первом банке;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры:
    • выписка со счёта;
    • расписка;
  • анкета для страхования;
  • отчёт об оценке квартиры.

2. Аннуитетные платежи. Если вы вначале выплачивали процент банку и только потом начали погашать тело кредита, при этом прошло уже больше половины срока, то рефинансирование будет фактически означать то, что вы заново начали выплачивать проценты. Банкам это выгодно, но не вам.

Подводные камни и риски, имеющие отношение к процедуре рефинансирования ипотеки

С 2018 года в России заработала уникальная программа рефинансирования с государственной поддержкой под 6% годовых в рублях в первые три-пять лет. Столь существенное снижение ставки может быть сверхвыгодно заемщикам. Для сравнения, при сумме кредита в 1 млн. рублей под 11% годовых за 8 лет клиент банка переплатит 508 млн. рублей. Если снизить ставку до 6% годовых, то эта сумма уменьшиться до 261,5 тыс. рублей, то есть больше, чем в два раза.

  • нужно пройти процедуру сбора документов и одобрения заявки;
  • возможны дополнительные расходы на нотариальное заверение документов, оценку жилья, регистрацию договора ипотеки и пр.;
  • пройдя процедуру можно потерять возможность рефинансировать кредит в будущем.

  • Для того, чтобы доказать платежеспособность новому банку, нужно будет подготовить пакет документов. Это займет время и силы.
  • Помимо комплекта документов для оформления ипотеки, нужно получить справки из старого банка
  • Новую кредитную организацию будет интересовать стоимость квартиры. Поэтому вам придется обратиться за услугами экспертной оценки недвижимости, за которую тоже нужно будет заплатить.
  • В некоторых банках условия рефинансирования предполагают внесение дополнительной платы.
  • Первое время проценты по новому займу будут несколько выше заявленных, на 1-2%.
  • Заключение нового договора может принести не экономию, а, наоборот, убытки.
  • Вас могут заставить заключить договор комплексного ипотечного страхования. Если раньше у вас была страховка залога, то теперь добавится страхование здоровья и жизни по высоким тарифам.
  • Увеличивается период погашения, из-за чего ежемесячный платеж становится меньше. Это позволяет сэкономить деньги и сохранить жилье.
  • Процентная ставка по кредиту изменяется. Если представить это в рамках одной суммы, то становится очень заметным.
  • Возможное изменение валюты кредита. Если первоначально займ оформлялся в иностранной валюте, то и ежемесячный платеж тоже будет вноситься ею. Процедура рефинансирования позволит избежать негативного эффекта от колебания курса.
  1. Заемщик оказался неплатежеспособным. Банк отметил, что уровень доходов не достаточен для выплаты долга.
  2. Кредитная организация оценила статус заемщика. Было вынесено решение, что он не соответствует установленным критериям.
  3. Наличие просрочек по кредиту. Плохая кредитная история – основная причина отказа.
  4. Залоговая недвижимость не соответствует требованиям, установленным банком. Оценивается этажность, срок эксплуатации, используемые при строительстве конструкции.
  5. Отсутствие согласия супруги/супруга на рефинансирование ипотеки. Они автоматически становятся созаемщиками при приобретении недвижимости в браке.
Еще почитать --->  Пособие при сокращении мед сестра

Разные кредитные организации проводят процедуру рефинансирования ипотеки по своему разработанному плану. В Сбербанке перекредитование проводится на следующих условиях. Внимание! Данные условия действительны на момент написания статьи, для уточнения актуальных условий, рекомендуется проконсультироваться со специалистом банка.

Особенности рефинансирования ипотеки: какие есть риски и подводные камни

В таком случае заемщику приходится искать другой банк. При этом удобство пользования банковскими услугами может снизиться (отсутствие банкоматов поблизости, отсутствующее или непривычное дистанционное обслуживание, менее лояльное отношение к клиентам и так далее). Хотя не исключено, что условия станут только лучше, если с ответственностью подойти к выбору нового банка.

  • процентная ставка;
  • срок кредитования;
  • итоговая сумма переплаты;
  • условия частичного досрочного погашения;
  • штрафы за просрочку платежей;
  • срок неуплаты, который банк готов ждать до продажи залогового имущества;
  • способы внесения платежей;
  • расположение отделений и банкоматов, наличие дистанционного обслуживания.

Рефинансирование ипотеки в 2021 году

Выбирая банк для рефинансирования, не лишним будет обратить внимание на качество и удобство обслуживания — есть ли приложение для оплаты кредита, работают ли рядом с домом банкоматы. От этого зависит комфорт при оплате кредита, ведь он оформляется на долгий срок.

До 5 дней банк может рассматривать заявку, затем следует продолжительный период сбора документов — это может занять 7-14 дней в зависимости от того, какие дополнительные бумаги будут запрошены. Еще 2-3 дня понадобится для получения кредита на рефинансирование и оплату старой ипотеки. До 10 дней уйдет на снятие обременения с жилья и регистрацию ипотеки в Росреестре.

Когда нужно делать рефинансирование ипотеки

Процедура рефинансирования похожа на оформление нового ипотечного кредита. Заранее нужно быть готовыми к тому, что она займет достаточно много времени. Для тех, кого интересует вопрос, как сделать рефинансирование ипотеки, можно выделить несколько основных этапов процедуры:

  1. Страховые тарифы. Банки сотрудничают с разными страховыми компаниями, соответственно, стоимость полиса тоже отличается. Перенести старую страховку с более выгодными условиями на новый кредит не удастся, так как она привязывается к конкретному договору. Вернуть уплаченные деньги тоже можно далеко не всегда. По этой причине выгоднее переоформлять займы с ежегодным продлением страховки ближе к окончанию срока ее действия.
  2. Оценка стоимости квартиры. Услуга обходится в 5-10 тысяч рублей.
  3. Госпошлина. Стоимость регистрации залога составляет порядка 2000 рублей.
  4. Услуги посредников по сбору документов – от 5 до 10 тысяч рублей.
  • Снижение годовой ставки по ипотеке. Если ипотека оформлена давно, имеет смысл рефинансировать ее на более выгодных условиях. При этом ставка по новому кредиту должна быть более чем на 1% ниже ставки предыдущего договора.
  • Уменьшение ежемесячного платежа. Регулярные взносы снижаются за счет понижения ставки по займу или за счет увеличения срока кредитования.
  • Экономия переплаты по процентам. Если рефинансирование позволяет сократить срок ипотечного договора, то заемщик сэкономит на выплатах процентов за кредит.
  • Снятие обременения. Можно досрочно погасить ипотеку за счет получения потребительского кредита. После чего обременение с квартиры снимается, заемщик становится полноправным владельцем. Недвижимость можно продавать, дарить, закладывать без получения разрешения банка.
  • Целевой кредит на погашение имеющейся задолженности. Заемщик получает необходимую сумму денег на счет и закрывает долг по ипотечному договору в другом банке. Такой вариант возможен только при предоставлении залога.
  • Ипотека на более выгодных условиях. Заемщик оформляет займ с более низкой процентной ставкой в новом банке. При использовании такой схемы долг по старому договору закрывается. А ежемесячные платежи производят по новому договору, но на более лояльных условиях. Сумма выплат снижается.
  • Смена валюты кредита. Если первоначальный договор по ипотеке был оформлен в иностранной валюте, то в ежемесячный взнос включают комиссию за конвертацию. Рефинансирование со сменой валюты поможет сэкономить на этих выплатах и стабилизировать стоимость недвижимости на фоне растущего курса валют.
  • Изменение срока погашения долга. Чем длительнее срок действия договора, тем выше переплата по процентам. Уменьшение срока выплат позволит снизить сумму процентных начислений на сумму основной задолженности.
Еще почитать --->  Приравнены ли ветераны труда к ветеранам военной службы

Как рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция 2020-2021

Обращаться в банк за рефинансированием стоит лишь в том случае, когда срок выплаты долга еще не достиг половины от общего срока кредитования. А если до окончания выплаты по кредиту осталось менее года, и заемщик погасил в банке значительную часть процентов, заключать новое соглашение уже нет смысла.

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться. К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы. Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Особенности рефинансирования ипотеки, порядок проведения процедуры, проблемы и решения

При этом все банки снижают свои ставки – так работает конкуренция. По этой причине наиболее предпочтительным вариантом является перекредитование в том же финансовом учреждении, перед которым у клиента есть долговые обязательства по ипотеке. Такое рефинансирования называется внутренним.

В момент резкого снижения учетной ставки ЦБ действующие договоры становятся менее выгодными по сравнению с альтернативными актуальными предложениями. Возникает ситуация, при которой большое количество клиентов стремится рефинансировать свои задолженности на более привлекательных условиях. Для этого нет законодательных ограничений. Выгоду от перекредитования каждый может легко рассчитать с помощью кредитного калькулятора или вручную.

  • дополнительные затраты на переоформление;
  • при рефинансировании кредита, когда выплачено больше половины займа, потребитель теряет больше, чем приобретает на уменьшении процентной ставки. Это связано с тем, что ипотечные кредиты обычно аннуитетные, то есть, погашение происходит равными долями и в начале выплат заемщик в основном выплачивает проценты, а тело кредита уменьшается медленно, поэтому сумма самого займа остается большой;
  • так как банки в подавляющем большинстве сотрудничают только с людьми, не имеющими нарушений по выплатам предыдущих кредитов, требования к ним достаточно высоки, особенно жесткими являются требования банков к возрасту потенциального займополучателя.
  • быстрое рассмотрение заявки на перекредитование;
  • возможность заменить одну валюту на другую, обычно на рубли;
  • возможность подать заявку на большую сумму и получить часть денег наличными на неотложные нужды;
  • объединение нескольких кредитов в один для облегчения выплат;
  • замена одного кредитора на другой, более удобный.
Еще почитать --->  Наложили Арест На Имущество Бывшей Дены

Рефинансирование ипотеки: плюсы и минусы, и кому доступна такая услуга банков

Сумма нового займа может превышать остаточный долг предыдущего займа, оставшимися же средствами заемщик может распорядиться на свое усмотрение.

  1. Данная процедура выгодна только тогда, когда вы точно просчитали все затраты на переоформление документов и условия штрафов за досрочное погашение.
  2. Большой объем документов, который нужно собрать в короткий срок, притом, что некоторые стоят денег. Оплатить придется комиссию за выдачу кредита в новом банке, если такая предусмотрена. Если имущество под залогом, то переоформление – деньги, так как залоговую квартиру придется заново оценить.
  3. Жесткие требования банка, готового провести рефинансирование. У вас должна быть практически идеальная кредитная история, без просрочек, иначе могут отказать в перекредитовании, тогда затраты на оформленные документы окажутся напрасны, итог – зря потраченные деньги (пункт 2).

Как избавиться от ипотеки: кому поможет рефинансирование

«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2—3 раза», — прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.

Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование — около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», — говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

  1. Воспользоваться услугой можно еще на этапе строительства жилья — актуально для тех, кто оформил договор долевого участия, еще до того, как застройщик начал давать ключи от квартир.
  2. Услуга предоставляется и для тех, кто оформил ипотеку уже готового или вторичного жилья.
  3. Минимальная ставка — 10,1%.
  4. Срок — 30 лет.
  5. Максимальная сумма — 30 млн рублей.

Далеко не всегда клиенты получают возможность воспользоваться услугой в своем банке, где была оформлена ипотека. Например, у заемщика низкий доход, его учреждение отказывает в комбинировании долгов, а в ВТБ можно подключить 4 созаемщиков, чтобы формально этот ежемесячный доход увеличить. Поэтому в этом вопросе может возникнуть желание перейти в другое учреждение, где выгоднее условия и присутствует лояльность.

Подводные камни ипотеки

Банки требуют также технический план жилья. Если нет актуальной версии, придется ее заказывать в БТИ, а это тоже платная услуга. Кроме этого, заемщику нужно оплатить выписку из ЕГРН и госпошлину в Росреестре за регистрацию договора. За более срочное снятие обременения некоторые банки могут потребовать оплату комиссии. Кроме того дополнительные расходы могут возникнуть за перевод средств из одного банка в другой.

Здесь обращают внимание на назначение кредита в новом оформленном договоре. Налоговый вычет можно получить только от уплаты процентов по ипотеке. Поэтому в назначении нового кредита выделяют суммы и цели предыдущих займов, которые рефинансируют по новому договору.