С какого момента долгосрочный договор аренды вступает в силу

Стороны, при подписании договора аренды земельного участка, могут столкнуться с двоякой ситуацией, при которой пунктом договора может быть прописан порядок внесения платежей с момента регистрации договора, но при этом другими пунктами и приложением к договору могут быть прописаны условия оплаты за аренду с момента получения земельного участка по акту приема-передачи.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2022 № 165 разъясняет, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поэтому арендодатель по договору, не прошедшему регистрацию, не вправе требовать досрочного возврата объекта аренды, ссылаясь на незаключенность договора, а арендатор обязан вносить предусмотренную договором арендную плату.

Еще почитать —> С какого времени действует новая фамилия при заключении брака

О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после; 01; марта 2013 года

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).

Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).

В настоящей статье мы остановимся на вопросах, которые нередко возникают у сторон при оформлении договора аренды недвижимого имущества, заключаемого на срок не менее года, требующих обращения к правоприменительной практике. В каких случаях необходимо регистрировать договор аренды, кто из контрагентов может представлять документы в регистрирующий орган? Каков размер госпошлины за проведение регистрационных действий и всегда ли необходимо регистрировать изменения, вносимые в договор аренды?
На стадии подписания договора аренды недвижимого имущества сторонам предпочтительнее определить порядок и обязанности по предоставлению нужных документов для совершения регистрационных действий, в том числе и в случае внесения в договор необходимых изменений.
Пepeчитaйтe coглaшeниe, eщe paз пpoвepьтe, нe пpoтивopeчит ли oнo ycлoвиям ocнoвнoгo дoгoвopa. Пpocлeдитe, чтoбы вce ycлoвия были oпиcaны чeткo и яcнo, бeз двycмыcлeнныx фopмyлиpoвoк и пyнктoв, вызывaющиx вoпpocы. Taкжe oбpaтитe внимaниe нa oпeчaтки и oшибки — ecли вoзникнeт cпopнaя cитyaция, дoкyмeнт c oшибкaми мoжeт быть пpизнaн нeдeйcтвитeльным.
Oбязaтeльнo oбcyдитe вce пyнкты, в кoтopыe xoтитe внecти измeнeния. Пpocлeдитe, чтoбы измeнeния нe пpoтивopeчили дpyгим пyнктaм ocнoвнoгo дoгoвopa apeнды. Ecли coглaшeниe и дoгoвop бyдyт пpoтивopeчить дpyг дpyгy, cyд бyдeт пpинимaть вo внимaниe ocнoвнoй дoкyмeнт.
Договор аренды в 2024 году: регистрация в Росреестре и технический план
передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Уважаемые КЛИЕНТЫ! Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)Все консультации бесплатны.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости
Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т.е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).
По другому похожему делу суд установил: организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством .
Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2024 г
По словам эксперта, в п. 1 Постановления Пленума ВАС № 73 подтверждена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, если он был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. «Позднее в ЗК РФ были внесены изменения (вступили в силу 1 марта 2024 г.), которыми было прямо закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды участка. Одновременно было предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение нового договора аренды участков без проведения торгов при одновременном соблюдении ряда условий (участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, на момент заключения нового договора аренды имеются основания для предоставления участка без торгов, подача заявления о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора и т.д.). На основании вышеуказанных изменений в некоторых случаях суды стали делать вывод о том, что ЗК РФ не предусматривает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснила Людмила Степанова.
По словам эксперта, окружной суд ограничительно истолковал положения ст. 39.6 Земельного кодекса: после вступления в силу данной нормы договор аренды участков мог быть заключен только в рамках торгов. «Верховный Суд же применил телеологическое толкование нормы. По сути, его позиция сводится к тому, что если лицо имеет право на заключение договора аренды без торгов по ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то он может быть продлен и по п. 2 ст. 621 ГК РФ», – пояснил он.
2. Между сторонами договора по окончании срока аренды могут возникнуть споры о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя.
Данный способ имеет много преимуществ. Дело в том, что регулирование взаимоотношений арендодателя и арендатора до момента государственной регистрации будет происходить в рамках отдельного договора аренды. Следовательно, арендодатель сможет взыскать с арендатора сумму арендной платы за период до момента заключения долгосрочного договора аренды, если арендатор откажется добровольно эту плату внести. Кроме того, в этом случае не нужно оформлять несколько актов приема-передачи. Такой вывод можно сделать из постановления Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11.
Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 425 ГК РФ , согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
05 Июн 834
Похожие записи
Право на едв детям и внукам ликвидаторов чаэс
С какой суммы задолженности накладывается арест на имущество
Пенсионер инвалид может пройти реабилитацию после инсульта бесплатно
Молодая семья в беларуси определение 2024 до скольки лет