Распростроняются ли нормы жилищного кодекса на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах

На чтение 12 мин
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным

Распростроняются ли нормы жилищного кодекса на нежилые помещения в многоквартирных жилых домах

Содержание

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

С 8 января перепланировка нежилых помещений в МКД должна проводиться с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ

До указанной даты положениями ЖК РФ регулировались лишь вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений в МКД. Рассматриваемыми же поправками в нормах ЖК РФ, касающихся проведения переустройства и перепланировки, слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».

8 января 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2024 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

Нежилые помещения в жилом доме по Жилищному кодексу РФ

Если обобщить все данные, описанные в разных законах, постановлениях правительства, указах и других подобных документах, то можно выделить несколько основных признаков, характерных для всех или большинства нежилых помещений, пригодных для ведения коммерческой деятельности:

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.

Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

  • указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
  • не является жилым,
  • не включено в состав общего имущества МКД,
  • может быть встроенным и пристроенным помещением.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Еще почитать —>  Программа для 2 ндфл 2024 образец

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)

1) продавать помещение надо вместе с ЗУ (ПФАС ЦО, А48-3103/2012), «отчуждение нежилого помещения общей площадью 82,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45, должно производиться с одновременным отчуждением 96/2022 доли в праве земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020313:16«, иное не допускается — ничтожно.

— «право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».«;

Распоряжением Вице-мэра г. Москвы от 06.08.1991 № 129-РВМ «О создании административных (окружных) управлений городского имущества» отделы нежилых помещений, управления коммунальной собственности и другие аналогичные подразделения исполкомов районных Советов народных депутатов переданы в оперативное управление Комитету приватизации муниципальной собственности.

15.12.1981 решением Мосгорисполкома № 3519 утверждено Положение о порядке предоставления и учета нежилых помещений в городе Москве, согласно п. 6 которого нежилое помещение под определенные цели для конкретного вида деятельности предоставлялось в аренду на основании ордера Моснежилотдела (это один из отделов Мосгорисполкома).

— В МКД нежилые помещения чаще всего располагаются на первых и цокольных этажах. Однако не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

— Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

ВС применил Жилищный кодекс к нежилому помещению

В этом споре партнер практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP Виталий Можаровский не исключает разные мотивы нежелания администрации выдавать разрешение на ввод — «от личной неприязни до коррупционных ожиданий», но в любом случае, по словам эксперта, присутствует «несоответствие и некомпетентность». «На практике вовсе не редкость такие ситуации, когда местные (или региональные) власти принимают нормативные акты, но при этом руководствуются вовсе не ими, а сложившимися практиками», — поясняет он.

В случае, если перепланировка все же была совершена самовольно, ст.29 Жилищного кодекса позволяет муниципалитету «согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии». «С заявлением о согласовании самовольно выполненной перепланировки нежилого помещения общество в администрацию не обращалось. Возможность сохранить помещение в перепланированном состоянии с учетом технического заключения администрацией не рассматривалась», — говорится в определении.

Нежилое помещение в МКД

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2024 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка. У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом). Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Еще почитать —>  С какого возраста действуют льготы ветерану труда

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2024 году

Комментарий специалиста. Для внесения изменений в ЕГРН не нужно представлять проект и техническое заключение – учетные действия проводятся на основании техплана, акта приемки и выписки о праве собственности. Объект, сведения на который не обновлены после перепланировочных работ, не может выступать предметом гражданских сделок и законно использоваться . Чтобы соблюсти все требования закона и избежать сложностей в кадастровой палате Росреестре, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Смарт Вэй» — они проконсультируют Вас и окажут необходимую помощь в этом процессе.

  • заказать или подготовить проект переустройства;
  • провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
  • заказать изменения в техническую документацию на объект;
  • обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Что считается многоквартирным домом по жилищному кодексу

  • Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.
  • Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.
  • Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели – кладовка, мастерская и подобное.
  • В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.
  1. Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
  2. Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
  3. Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
  4. Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
  5. Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.

Еще почитать —>  Проездной билет автобус троллейбус цена

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Никита, боюсь, что 10 танцами с бубнами точно не ограничат)) еще заставят на столе канкан станцевать , причем годами биться головой о бетонную стену и т.д. Хотелось бы посмотреть на диагноз того, кто такие законы придумывает — ему точно к доктору! Психиатру! Мы скинемся! если что)

Раньше я считал, что под учетом помещений имеется ввиду технический учет БТИ, но впоследствии изменил свое мнение. На самом деле БТИ производит не учет, а техническую инвентаризацию помещений. У БТИ отсутствует право по своей воле изменить назначение помещения. В качестве назначения помещения БТИ указывает то, как помещение фактически используется на момент обследования, но в случае, если разрешительные документы на изменение назначения помещения не предъявлены, делает об этом запись в своих документах.

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

14 Июн              231      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ
© 2024 Правовой ресурс RP LAWYER. РУ Копирование материалов сайта без разрешения запрещено