Налог При Продаже Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом Менее Трех

На чтение 15 мин
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса,

Налог При Продаже Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом Менее Трех

Содержание

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации) и внереализационные доходы.
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.
При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2022 N 03-04-05/92598, от 10.12.2022 N 03-04-05/89295, от 15.08.2022 N 03-04-05/52220, от 28.06.2022 N 03-11-06/2/37424).

Учитывая определение предпринимательской деятельности, содержащееся в ст. 2 ГК РФ, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет не факт получения прибыли, а направленность действий предпринимателя на ее получение.
Таким образом, в качестве объекта налогообложения по УСН учитываются доходы предпринимателя в связи с осуществлением деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (постановление Пятнадцатого ААС от 25.10.2022 N 15АП-15366/16). О систематическом ведении физическим лицом предпринимательской деятельности можно очевидно утверждать, если в течение календарного года оно совершило как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого ААС от 29.05.2022 N 13АП-8286/17).
В связи с чем суды оценивают совокупность действий налогоплательщика и фактов при оценке дохода от реализации имущества (признается ли он полученным в рамках предпринимательской деятельности или нет). Наличие у физлица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот — отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности.
Отметим, что гражданское законодательство не содержит требований об обязательном указании в договорах статуса ИП (постановления Двадцатого ААС от 14.03.2022 N 20АП-925/18, Пятнадцатого ААС от 25.10.2022 N 15АП-15366/16).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09, от 18.06.2013 N 18384/12).
В связи с этим для квалификации полученных предпринимателями доходов от использования имущества применяются следующие критерии: предназначается ли имущество для систематического извлечения прибыли; используется ли имущество предпринимателями в личных целях, как физическим лицом.
Руководствуясь указанными положениями, иногда суды и налоговые органы исходят из того, что о наличии предпринимательской деятельности может свидетельствовать не столько наличие статуса ИП, сколько факт приобретения реализованного имущества не для личных целей. При этом суды анализируют взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок.
Так, например, в постановлении Тринадцатого ААС от 09.08.2022 N 13АП-16342/19 суд не нашел доказательств приобретения имущества для личного пользования. В связи с этим арбитры решили, что такая продажа носит признаки предпринимательской деятельности и должна облагаться налогом в рамках УСН (смотрите также постановления Восемнадцатого ААС от 03.09.2022 N 18АП-9994/19, Пятнадцатого ААС от 08.08.2022 N 15АП-12022/19).
Как указано в постановлении Восемнадцатого ААС от 12.03.2022 N 18АП-872/18, «о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок».
Таким образом, вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2022 по делу N 33а-2825/2022).
Учитывая обстоятельства данной конкретной ситуации, а именно тот факт, что нежилое помещение ранее использовалось в предпринимательской деятельности и не было предназначено для личного использования, мы считаем, что с большой долей вероятности налоговые органы будут настаивать на том, что доходы от продажи такого недвижимого имущества подлежат налогообложения в рамках УСН.
В то же время отметим, что гражданин не лишен возможности доказывать, что он реализовал нежилое помещение как обычное физическое лицо, вне связи с предпринимательской деятельностью.
Отметим, что бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательства и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.

Еще почитать —>  На расчет какого налога влияет величина начисленного налога на имущество на прибыль

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию. В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет. К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

  1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
  2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2022 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
  3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
  4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

Если решили продать недвижимость, не забудьте о налоге со сделки. Часто людям непросто разобраться во всех моментах и сложностях постоянно меняющегося законодательства. Да и тем, кто уже оплачивал налог с продажи нежилого помещения, не помешает освежить собственные знания. Ведь за последние 3 года в силу вступило немало важных изменений.

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2024 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2024 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.

Еще почитать —>  Почему пенсионный фонд забирает половину пенсии за долги по кварплате а это в ук не фиксируется

Особенности начисления налогов для физических, юридических лиц и ИП при продаже коммерческой недвижимости

Владеть и распоряжаться коммерческой недвижимостью могут как физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели), так и юридические. Соответственно, при продаже такого имущества в зависимости от категории продавца и системы налогообложения, применяемой им, уплачиваются следующие виды налогов:

Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).
ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.

Физлицо продает коммерческую недвижимость

Добрый день,
С 1 января 2024 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2022 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2022 N 03-04-07/20343, от 26.03.2022 N 03-04-07/20229, ФНС РФ от 11.04.2022 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2022. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Продажа имущества ИП: что изменилось по налогам в 2024 году

Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 10% (для субъектов малого предпринимательства в Ростовской области) в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

Для доходов от продажи автотранспорта, жилой и нежилой недвижимости, используемых в предпринимательской деятельности, применяются такие же варианты уплаты налога как в ЕВНД: обложение дохода по общей системе налогообложения или по упрощенной системе налогообложения, если предприниматель является ее плательщиком.

Налог При Продаже Коммерческой Недвижимости Физическим Лицом Менее Трех

3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2024 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры

Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2022 г.).

Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.

Продажа недвижимости ООО

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2022 N 03-03-06/1/67389).

До 2024 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2024 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность.

  • Правило «единственной недвижимости». При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2024 года) будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Налог с продажи квартиры

Например, Сидоровы купили однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме, 05.01.2022. Потом в январе 2024 г. они переехали в новостройку, получив там квартиру по программе реновации 2024 года. Семья Сидоровых может тут же реализовать новую недвижимость на рынке жилья, с момента получения документов, подтверждающих право собственности. И при этом НДФЛ 13% с них удержан не будет. Потому что минимальный трехлетний период обладания недвижимостью уже прошел.

Например, Лена купила однушку в Москве в 2024 г. за 3 000 000 руб. При этом, 1 млн. руб. – собственные сбережения, а 2 млн. руб. – кредит в Сбербанке. Прошло два года, Лена полностью погасила кредит и плюс % = 150 000 руб. Она решила продать квартиру. Ее стоимость по кадастру на 2024 г. = 5 миллионов рублей. Получается, вычитаем из кадастровой стоимости расходы (первоначальную цену покупки и процента) = 5 000 000 – 3 000 000 – 150 000 = 1 850 000 руб. Всего на покупку Лена потратила 4 млн. 850 тыс. руб. Цена продажи – больше 70% от кадастровой стоимости. Следовательно, Лене нужно заплатить налог с 1 млн. 850 тыс. руб.

Например, наследственная масса — это машина, поделить ее нельзя. Тогда машина перейдет одному из наследников, а остальным он выплатит компенсации за их доли. Если потом продать машину, компенсации можно учесть в составе расходов для уменьшения налоговой базы.

Например, семья продала квартиру, для которой использовала маткапитал, — а в ней детские доли. Дети получили доход от продажи, и он больше расходов родителей на эти доли. То есть налог к уплате есть. В том же году семья покупает новую квартиру, покупателями долей тоже становятся дети.

09 Апр              828      

Правовой ресурс RP LAWYER. РУ
© 2024 Правовой ресурс RP LAWYER. РУ Копирование материалов сайта без разрешения запрещено