Можно Ли Выкупить Землю С Незавершенным Строительством

Содержимое

Выкуп арендованной земли с незавершенкой
Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом
Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства
Управление Росреестра по Нижегородской области: Можно ли зарегистрировать долгосрочный договор аренды на объект незавершенного строительства
Выкуп земельного участка из аренды в собственность, особенности процедуры пошаговая инструкция по документальному оформлению арендованной земли в частную собственность и владение
Реализация земельных участков с «незавершенкой»
Аналитика Аналитические обзоры

Содержание

Выкуп арендованной земли с незавершенкой
Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом
Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства
Управление Росреестра по Нижегородской области: Можно ли зарегистрировать долгосрочный договор аренды на объект незавершенного строительства
Выкуп земельного участка из аренды в собственность, особенности процедуры пошаговая инструкция по документальному оформлению арендованной земли в частную собственность и владение
Реализация земельных участков с «незавершенкой»
Аналитика Аналитические обзоры

Выкуп арендованной земли с незавершенкой

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

По общему правилу приватизации земли, изложенному в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст. ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию (Кассационное определение Верховного Суда РФ от 12.07.2022 N 18-КА19-18).

Здравствуйте. Участки, занятые объектами незавершенного строительства, не могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному для лиц, которые имеют исключительное право на приватизацию участков (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 1480/10, от 19.03.2013 N 12668/12, от 19.11.2013 N 8356/13).

Как выкупить арендованный участок под ИЖС, если на нем стоит недостроенный дом

Согласно Гражданскому кодексу РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, согласно п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Прежде чем приступать к выкупу земельного участка, необходимо внимательно изучить условия договора аренды и выяснить, включен ли в него пункт, оговаривающий и условия возможного выкупа. В местные органы самоуправления нужно подать следующий пакет документов:

Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор (пп. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации). К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации, в т.ч.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность.

Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.

земельный участок предоставляется без проведения торгов;
земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, что подразумевает наличие зарегистрированного в установленном порядке права собственности;
земельный участок для завершения строительства предоставляется однократно, т.е. возможность повторного предоставления для указанной цели исключается на законодательном уровне.

Еще почитать —> Аренда земель населенных пунктов длявыпаса скота

В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012, ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу № А35-7851/2012).

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Управление Росреестра по Нижегородской области: Можно ли зарегистрировать долгосрочный договор аренды на объект незавершенного строительства

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В итоге решение судьи Федуловой было скорректировано: вторая кассация исключила из него фрагмент, где говорилось о невозможности применения «правила 2,5%». Коллегия под председательством судьи Поповой сослалась тут на пункт 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года о необходимости применения императивной нормы закона 137-ФЗ о введении в действие ЗК, где это правило сформулировано.

Верховный суд посчитал, что муниципалитет повел себя неверно. Согласно п.6 ст.36 ЗК администрация должна была принять решение по собственности или аренде в месячный срок после поступления обращения и в такой же срок после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи или аренды, говорится в мотивированном определении. Если бы администрация надлежащим образом осуществляла свои полномочия, то аренда была бы оформлена до 1 июля 2012 года, сделал вывод ВС.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего И.И. Полубениной,
Судей: А.М. Медведевой, Н.В. Осиповой,
рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 по делу N А21-3058/2006,

В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.
Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:
к подразделу «Здания (кроме жилых) » относятся здания, представляющие собой архитектурно — строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально — культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;
к подразделу «Сооружения» относятся инженерно — строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
Определение понятия «объект незавершенного строительства» в законодательстве отсутствует. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.
Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики, в частности из определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2008 года № 4917/08, от 16 ноября 2007 года № 15392/07 (см. Приложения).
Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
Таким образом, отказ банковского учреждения в оформлении договора об ипотеке на основании того, что земельный участок не является собственностью залогодателя, противоречит нормам действующего законодательства и может быть обжалован в судебном порядке.
Следует отметить, что статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности также на здание, строение, сооружение, не упоминая об объектах незавершенного строительства, что, безусловно, является пробелом в законодательстве.
Поскольку в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, то при продаже объекта незавершенного строительства для оформления прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Еще почитать —> Пенсия инвалидам чернобыльцам 2 группы

Выкуп земельного участка из аренды в собственность, особенности процедуры пошаговая инструкция по документальному оформлению арендованной земли в частную собственность и владение

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.

Обзор судебной практики Челябинского областного суда от 23.11.2011
Обзор практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле, за 2010 — 2011 годы.
(утв. постановлением президиума Челябинского областного суда от 23.11.2011)

Суды признали недействительным договор купли-продажи от 25.09.2007 N 3968, заключенный между Комитетом и предпринимателем Помогаевым В.Н. об отчуждении в частную собственность земельного участка площадью 2400 кв. м, на котором на момент заключения договора расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности объект незавершенного строительства — здание гаража. Суд указал, что применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Данный вывод соответствует правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08.

Пocлe пyбликaции oбъявлeний пpинимaйтe звoнки и cooбщeния: oтвeчaйтe нa дoпoлнитeльныe вoпpocы, пpиглaшaйтe нa пpocмoтp. Ecли гoтoвы нeмнoгo cнизить cтoимocть, cooбщaйтe пoтeнциaльным пoкyпaтeлям o вoзмoжнocти тopгa нa мecтe. Пoкaзывaйтe тoвap «лицoм»: oпиcывaйтe eгo пpeимyщecтвa. Ecли ecть cepьeзныe нeдocтaтки, нe нyжнo иx cкpывaть: пpocтo пoдaйтe иx мягкo. Нe cкaжeтe cpaзy o пpoблeмax — вoзмoжнo, cдeлкa copвeтcя.

Еще почитать —> Пример исполнительного листа арбитражного суда

Maлo ктo xoчeт тpaтить лишнee вpeмя нa oбpaщeния в гocyдapcтвeнныe opгaны, пoэтoмy дoмa нe peгиcтpиpyют, a пpoдaют нeдвижимocть пpocтo кaк зeмeльный yчacтoк. Teм бoлee БTИ нeoxoтнo зaнимaeтcя peгиcтpaциeй oбъeктoв, cтpoитeльcтвo кoтopыx зaвepшeнo мeнee, чeм нa 50–70%.

Реализация земельных участков с «незавершенкой»

Таким образом, стоимость указанных самостоятельных объектов не может быть включена в стоимость другого имущества, поскольку входит в первоначальную стоимость самих этих объектов. В том числе их стоимость не может увеличивать себестоимость продаваемых земельных участков.

Ведь они не будут соответствовать критериям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ (нет экономической обоснованности). Кроме того, если при проверке будет обнаружено, что фундаменты были переданы без получения за них оплаты, это может быть приравнено к безвозмездной передаче. В результате последует начисление НДС на стоимость этих объектов в соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Аналитика Аналитические обзоры

Наличие зарегистрированного права собственности на ОНС в какой-то степени защищало интересы застройщиков на случай прекращения договора аренды, чему способствовали законодательство, а также судебная практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции.

На защиту интересов добросовестного арендатора направлены положения пункта 3 статьи 239.1, согласно которым требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

09 мая 817