Пролонгация договора аренды недвижимого имущества гк рф

Содержимое

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
Статья 621
Пролонгация договора аренды недвижимого имущества гк рф
Продление договора аренды

Содержание

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
Статья 621
Пролонгация договора аренды недвижимого имущества гк рф
Продление договора аренды

Преимущественное право на заключение договора аренды предоставляется арендатору, который в течение срока действия договора аренды надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Надлежащее исполнение обязанностей по существу означает полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды либо наличие незначительных нарушений таких условий, например, нарушение срока внесения арендной платы на один-два дня. Такому арендатору предоставляется право заключения договора аренды на новый срок, что является своего рода поощрением такому арендатору.

1. Преимущественное право на заключение договора аренды означает приоритетное перед всеми остальными субъектами (потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды. Соответственно, арендодатель не вправе отказать такому арендатору в заключении договора аренды при отсутствии для этого правовых оснований.

«В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором». (ПРИМ. АВТОРА: ИМЕННО ТАК В П. 1 СТ. 622 ГК НАПИСАНО, ДА).
«В п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2024 г. N 25 даны разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. С учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй п. 2 ст. 200 ГК РФ).Судебная коллегия полагает, что указанная правовая позиция подлежит применению при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования спорным имуществом, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным ответчиком, поведение которого следует расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию истца». (ПРИМ. АВТОРА: САМА ПО СЕБЕ АНАЛОГИЯ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, КОГДА ЭТО УМЕСТНО, ЗАСЛУЖИВАЕТ ОДОБРЕНИЯ. ОДНАКО СОМНИТЕЛЬНО, ЧТО В ДАННОМ СПОРЕ ПОТРЕБНОСТЬ В ТАКОЙ АНАЛОГИИ БЫЛА. ЕСЛИ ДЕЛО В ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ, ТО ДЛЯ ЕЕ ПРИМЕНЕНИЯ НЕОБХОДИМО ВЫЯСНИТЬ, КАКОЕ ИМЕННО ПРАВО НАРУШЕНО, ЧТОБЫ ЗАЩИЩАТЬ ЕГО В ПРЕДЕЛАХ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ).
«Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у ответчика прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления указанного иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение ответчика не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске комитетом срока исковой давности по данному иску нельзя признать законными и обоснованными». Поэтому в качестве резюме в обзоре в п. 26 сделан следующий вывод: «При отсутствии в договоре условия о сроке возврата арендуемой вещи срок исковой давности по иску арендодателя о возврате вещи арендатором в случае одностороннего отказа арендодателя от договора аренды начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя о ее возврате». (ПРИМ. АВТОРА: ВЫВОД САМ ПО СЕБЕ ЛОГИЧНЫЙ, НО ВОТ ВРЯД ЛИ ОН РАЗРЕШАЕТ КОЛЛИЗИЮ ПРАВОВЫХ ИНТЕРЕСОВ В ДАННОМ СПОРЕ, А ГЛАВНОЕ, ВРЯД ЛИ ПОМОГАЕТ ОТВЕТИТЬ НА КЛЮЧЕВОЙ ВОПРОС – ЧТО В ИТОГЕ? ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРЕКРАТИЛИСЬ ИЛИ НЕТ? ПРИМЕНЯТЬ П. 2 СТ. 621 ГК ИЛИ СТ. 622 ГК? + НЕ ПОНЯТНО, ПОЧЕМУ ВС РФ ВСЯЧЕСКИ ИЗБЕГАЕТ ФРАЗу «ПРАВО НАРУШЕНО», ВЕДЬ БЕЗ НАРУШЕНИЯ ССЫЛАТЬСЯ НА ИСКОВУЮ ДАВНОСТЬ НЕЛЬЗЯ, УЧИТЫВАЯ СОДЕРЖАНИЕ СТ. 195 ГК РФ).

Суть спора — выяснение того, отказался ли арендодатель от договора аренды/возражает ли против использования вещи после истечения срока (ст. 622 ГК РФ) или же договор аренды после истечения срока считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2022 г. № А72-7740/2022 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

Еще почитать —> Нормативы практических занятий на права 2022

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

«В том случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов (т.е. соблюдены все предусмотренные для этого ЗК РФ условия и речь не идет об обходе процедуры торгов), какие-либо основания для ограничения возможности возобновления на неопределенный срок договоров аренды отсутствуют. Если же по новым правилам договор аренды может быть заключен только на торгах, то его возобновление на неопределенный срок, заключение на новый срок без торгов, исходя из действующего регулирования ЗК РФ, будет невозможным», – отметила Людмила Степанова.

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2024 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2024 г. (то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию относительно разъяснения отдельных положений земельного законодательства согласно письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 29 января 2022г. №Д23и-389.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.
В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.
Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2024 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2024 г.
На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2024 г. и действующие на 1 марта 2024 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Условия заключенных до 1 марта 2024 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2024 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.
Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.
С учетом изложенного, в том числе во избежание судебных споров, по мнению Департамента недвижимости, как представляется, необходимо рекомендовать возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями Земельного кодекса.
Вместе с тем Департамент недвижимости полагает необходимым отметить, что дополнительные соглашения к возобновленным на неопределенный срок договорам аренды земельных участков, действующим на 1 марта 2024 г., в том числе учитывая пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения статьи 164 Гражданского кодекса, по мнению Департамента недвижимости, государственной регистрации не подлежат.
Дополнительно отмечаем, что при отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Еще почитать —> Обслуживают ли вбд без очереди

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 6 статьи 19 закона № 98-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

договор аренды участка заключен до того, как в 2024 году в регионе приняли решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды срок действия договора не истек и арендодатель не обратился в суд с требованием о его расторжении;
на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Арендаторы публичных земельных участков в качестве меры поддержки получили право продлить договоры без торгов на срок до трех лет. Мой договор аренды истёк в апреле 2024 года, однако я продолжаю пользоваться участком и арендодатель не возражает. Могу ли я воспользоваться этой мерой поддержки и продлить договор без торгов?

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 301 — 305, 450, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 39.33, 39.36, 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о торговой деятельности), Положением о порядке размещения нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию бытовых услуг на территории города Калуги, утвержденным постановлением Городской Управы города Калуги от 17.06.2022 N 176-п (далее — Положение о порядке размещения НТО), разъяснениями, приведенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2022 N 16 «О свободе договора и ее пределах», приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 27.06.2022 N 305-ЭС17-2608, вступившее в законную силу определение Калужского областного суда от 28.11.2022 по делу N 33а-3555/2022, пришли к выводу об обоснованности требований Управы.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Еще почитать —> Неработающий Пенсионер Покупаю Дорогие Лекарства Можно От Государства Получить Возврат

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

О чём говорит статья 621?
Согласно тексту статьи, если арендатор надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору аренды, то он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на новый срок. Важно уведомить арендодателя письменно о желании продлить арендные взаимоотношения в разумный срок. Наиболее оптимальным вариантом будет направить уведомление за 2 месяца до окончания действия договора.

Важно отметить, что при заключении нового договора условия могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, то в течении года собственник помещения вынужден смириться с «простоем своего недвижимого имущества. В противном случае, арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору (вернуть себе арендное право);
— возместить убытки в связи с расторжением арендных взаимоотношений.

Статья 621

В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.

Пролонгация договора аренды недвижимого имущества гк рф

Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).

Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:

заключить новый договор;
оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что продление договора аренды государственного или муниципального имущества регулируется специальными правилами. Однако, несмотря на всю сложность процедуры продления, заключить договор на новый срок все же возможно.

ГК РФ предусматривает несколько возможных вариантов продления договора аренды. Они зависят от внешних условий, обстоятельств, сторон договора аренды и, прежде всего, желания арендатора и арендодателя. Следует отметить, что при соблюдении всех правил, указанные далее способы пролонгации договора имеют одинаковую юридическую силу. Поэтому, вне зависимости от выбранного способа, юридические последствия будут одинаковые.

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

Продление договора аренды

Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.

19 Июн 229