Судьба земли следует судьбе недвижимости

Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Законодательство предусматривает случаи перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Так, ст. 273 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) определяет, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.

Эксперт добавила, что с 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз. 7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты. «Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2018 г. № 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.

О единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости

При продаже жилых домов в договоре купли — продажи фигурировал только дом и хозпостройки, так как права продажи земли у продавца не было. Покупатель должен был обратиться в органы власти за безвозмездным приобретением права пожизненного наследуемого владения, но на практике население не обременяло себя подобной беготней, так и так такое переоформление все равно не порождало право собственности.

Еще почитать --->  Поставят ли машину на учет с вклейкой в птс о том что номер на раме уничтожен

С введением в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации (2001), земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться перестали. И огромное количество земельных участков, много лет находящихся во владении граждан «зависли в воздухе». Не многие граждане заволновались, и стали оформлять права на землю. В то время приобрести право собственности на землю из-за недостаточного развития рынка земельных участков и низкой кадастровой стоимости не представляло большого труда. Кроме этого ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» для таких граждан (собственников зданий) пресматривал льготную цену за выкуп земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями. Указанный льготный период неоднократно продлялся, но 1 июля сего года окончательно и безповоротно закончился. Проект Федерального закона о его дальнейшем продлении был отклонен Государственной Думой.

Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем

Иными словами, приведенная норма устанавливает тот факт, что земельный участок и то, что расположено на нем (равно как и ПОД НИМ, кстати), представляют собой разные объекты. Иными словами, правообладатель земельного участка (например, собственник) вовсе необязательно является правообладателем зданий, сооружений, иных построек, равно как и иных видов недвижимого имущества – к примеру, многолетних деревьев, расположенных на нем. Точно также он (за исключением частных, оговоренных законом случаев) не является правообладателем того, что находится под земельным участком (закон называет это словом «недра»).

В результате осуществления раздельного правового режима земли и недвижимости на ней возможна ситуация, когда земельный участок и недвижимость являются собственностью разных лиц. Данная ситуация регулируется ст.272 ГК: при прекращении права пользования земельным участком собственником постройки, право на данную недвижимость определяются по согласованию сторон либо в судебном порядке.

Судьба земли следует судьбе недвижимости

Установленные Земельным кодексом особые требования к договорам отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок, а если он принадлежит отчуждателю на праве собственности, то и его кадастровый план.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Во-вторых, есть риск того, что бывший собственник здания сохранит право пользоваться участком, если он не будет оформлен в собственность до сделки. Чтобы избежать этого, можно оформить отказ прежнего собственника здания от любых прав на земельный участок после передачи здания. Для этого он должен обратиться в управление Росимущества или местный орган власти с соответствующим заявлением. Решение органа будет основанием для прекращения права пользования земельным участком. И хотя суды в своих решениях больше склоняются к тому, что прекращение права происходит автоматически, мы рекомендуем произвести этот шаг во избежание дальнейших споров.

Сотрудники Лаборатории права Майи Саблиной помогут вам оценить перспективы разбирательства и подготовят аргументированную позицию. Ориентировочная стоимость сопровождения судебного процесса по вопросу определения площади земельного участка, необходимого для использования расположенного на нём здания, составляет 50 000 – 80 000 рублей .

Статья 552

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Еще почитать --->  Мос Ру Как Проверить Задолженность

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Однако нотариус отказала, т.к. между наследниками возник спор: двое других считали, что право на землю нужно зарегистрировать в соответствии с законом – по ⅓ доли на каждого. Тогда гражданка Е. обратилась в суд с требованием о признании собственности на 1/2 долю участка.

Гражданка Х. владела участком с домом и гаражом. При жизни она оставила завещание, в котором определила, что одна из дочерей – гражданка Е. – получает 2/4 доли дома и гараж, а другая дочь А. и сын В. – по ½ доли дома. Участок, на котором расположен дом и гараж, гражданка Х. в завещании не указала.

Следующим отраслевым принципом регулирования земельных отношений, установленным подп. 8 п. 1 ст. 1, является деление земель по целевому назначению на категории. Для каждой категории земель существует свой правовой режим, закрепленный ЗК (см. комментарий к ст. ст. 7, 8, 77 — 103 ЗК). Это означает, что вся правовая регламентация владения, пользования и распоряжения землями, установление охранных зон ориентированы на конкретные категории земель, перечень которых является закрытым и может быть установлен только ЗК.

Подпункт 6 п. 1 комментируемой статьи содержит перечень видов земель, сохранение которых является приоритетным. Это особо ценные земли и земли особо охраняемых территорий, что вовсе не означает, что земли других категорий менее важны для общества. Изменение целевого назначения земель субъектами земельных правоотношений запрещено либо ограничено по правилам, установленным в ЗК (подробно см. ст. ст. 95, 100 ЗК).

Статья 552

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ).

Статья 1 ЗК РФ

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

Статья 36 ЗК РФ регулирует вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Еще почитать --->  Проездной с правом проезда на маршрутке к

Новый законопроект с поправками в ГК сделает дом и землю единым объектом недвижимости

«Во избежание очевидных проблем в сферах государственной регистрации и налогообложения, в переходных положениях законопроекта предусмотрена норма, по которой для зданий и сооружений на земельных участках сохраняется прежний порядок кадастрового учета и налогообложения. При этом будет указано, что они являются составной частью земельного участка. Так что массовой перерегистрации или перерасчета налоговых ставок не будет».

Но пока вопросов остается еще много. Многие специалисты считают, что собственников жилья ждут лишние хлопоты. Если на участке только один дом, то проблем быть не должно. Объект нетрудно продать. Но как быть, если на земле построено несколько зданий, жилых и нежилых, а владелец хочет продать один из домов?

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

Пока поправки в ГК не приняты — возникают неприятные ситуации. В одном из популярных онлайн-изданий была рассказана история семьи с тремя взрослыми детьми. После смерти хозяйки дома в сельской местности, их матери, наследники не смогли мирно решить вопрос о том, кому достанется недвижимость. В завещании женщина завещала старшей дочери гараж и ½ дома, а второй дочери и сыну — по ¼ этого дома. А об участке ничего сказано не было. Договориться не получилось, потому, как все дети покойной претендовали и на землю тоже.

Управляющий партнер другой юридической компании рассказал о плюсах поправок в ГК для садоводов. По его мнению, дачники вынуждены регистрировать все жилые и хозяйственные постройки на своем участке, а это, несмотря на дачную амнистию, достаточно хлопотно. Нужны документы, планы, описания. В противном случае их ждут неприятные последствия, связанные с уклонением от уплаты налогов.