Содержимое
Налоговый вычет / Авансовый платеж по договору купли продажи недвижимости гк рф
Содержание
- Задаток и аванс
- Зачем дают аванс при покупке квартиры и как его правильно внести
- Статья 487 ГК РФ
- Задаток, аванс и обеспечительный платеж при покупке квартиры
- Задаток при покупке квартиры
- Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток
- Предоплата при покупке квартиры
Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.
В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.
Стороны в предварительном договоре обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель вносит задаток, который в последующем будет зачтен в счет платежа по договору купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, то в зависимости по чьей вине он не был заключен, задаток остается либо у продавца, либо возвращается покупателю.
Хочется отметить, что в случае, если например договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна сторона не отвечает (например не получение разрешения на сделку органов опеки и попечительства), то задаток должен быть возвращен в ранее уплаченном размере.
Задаток и аванс
Действующий гражданский кодекс устанавливает шесть способов исполнения обязательств: 1) неустойка, 2) залог, 3) удержание, 4) поручительство, 5) банковская гарантия, 6) задаток. Указанный перечень не является исчерпывающим, так как законом или договором могут быть предусмотрены и иные способы обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). В доктрине способы обеспечения исполнения обязательства называются акцессорными, то есть дополнительными, так как зависят от факта нарушения основного обязательства.
Закон устанавливает, что соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть оформлено письменно (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Следовательно, в зависимости от воли сторон, соглашение о задатке может быть включено в текст договора, оформлено в виде дополнительного документа к договору, заключено путем обмена документами между сторонами с использованием различных видов связи либо в виде уплаты лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, соответствующей денежной суммы (в соответствии со ст. 447 ГК РФ любой договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, в извещении о проведении таких торгов указываются размер, сроки и порядок внесения задатка участниками торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату; он также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их (п. 4 ст. 448 ГК РФ).
Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.
Еще почитать —> Повышающий коэффициент по воде на 2024 год
Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.
Зачем дают аванс при покупке квартиры и как его правильно внести
- дата и место заключения документа;
- данные участников сделки;
- описание жилого объекта;
- точный адрес, по которому расположена квартира;
- сумма предоплаты;
- указание, что предусмотренные средства – это именно аванс за квартиру, а не задаток;
- полная стоимость жилья;
- дата, когда планируют заключить основной договор;
- процедура действий при несоблюдении положений соглашения.
Главная ошибка продавцов – подмена понятий задатка и аванса. Последний не является средством обеспечения сделки, а представляет собой лишь форму предварительных расчетов между сторонами, когда продавцу уплачивается часть суммы до заключения основного договора. Соответственно заключение авансового соглашения не дает оснований продавцу удерживать внесенные деньги в случае срыва сделки. Отказ от возврата денег можно квалифицировать как неосновательное обогащение, которое подлежит возврату покупателю (ст. 1102 п. 1 ГК РФ).
Процедуру передачи денежных средств в качестве задатка необходимо оформить в виде соответствующего документа, иначе в суде будет достаточно непросто доказать, что передача задатка вообще имела место. Нужно составить соглашение о задатке, однако перед этим необходимо подписать договор купли-продажи, который, собственно, и обеспечивается этим задатком. То есть, если сначала внесен задаток (и подписано соглашение), а договор оформлен только после этого, то соглашение о задатке юридической силы не имеет.
Статья 380 Гражданского Кодекса определяет понятие задатка следующим образом. Задаток – это сумма, которая передается одной стороной как часть причитающихся по договору купли-продажи денег, другой стороне, и служит доказательством исполнения договора. Правила возвращения задатка регулирует статья 416 ГК РФ – задаток должен быть возвращен, если обязательства прекращают действовать до начала их исполнения при невозможности их исполнения. Имеются в виду форсмажорные обстоятельства, которые помешали проведению сделки (умер или серьезно заболел продавец, покупатель, произошло стихийное бедствие, пр.), при наступлении этих обстоятельств, продавец просто возвращает задаток. В остальных случаях при отказе от сделки покупателя задаток не возвращается, а вот если сделка была отменена продавцом, то он должен не только вернуть задаток, но вернуть его в двойном размере.
Еще почитать —> Стоимость проезда в общественном транспорте в липецкероссии
Статья 487 ГК РФ
1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
3. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.
Например, в договоре возможно указать, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, обеспечительный платеж не возвращается. Таким образом, при заключении сделки, сторонам важно знать, что даже, если задаток дан после 01.06.2022 г., суд может вынести решение о его взыскании в пользу покупателя.
Задаток, аванс и обеспечительный платеж при покупке квартиры
Стороны в предварительном договоре обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, по которому покупатель вносит задаток, который в последующем будет зачтен в счет платежа по договору купли-продажи. Если договор купли-продажи не будет заключен, то в зависимости по чьей вине он не был заключен, задаток остается либо у продавца, либо возвращается покупателю.
Очень часто для подтверждения своих намерений совершить сделку покупатель и продавец договариваются о предоплате. Для согласования сторонами какой платеж должен быть совершен: обеспечительный, авансовый или задаток необходимо понимать их суть, различия и правовые последствия их применения.
Задаток при покупке квартиры
Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Если оформляется предварительный ДКП, в нем нужно указать, в какой срок должен быть оформлен основной договор, а также предусмотреть ответственность за неисполнение обязательств. В остальном же содержание основного и предварительного ДКП примерно одинаково:
Для внесения аванса в качестве предоплаты при покупке недвижимости нужно составить предварительный или основной ДКП. Первый вариант актуален, если документы будут подаваться на регистрацию через некоторое время. Если же стороны готовы подать из в Росреестр сразу, проще оформить основной ДКП сразу.
Как видим, в данной статье есть «волшебная строчка»: «если в договоре не предусмотрено иное«. Т.е. руководствуясь данной статьей, стороны могут ввести дополнительные договоренности, которые будут законны. Например, ситуации когда сумма задатка возвращается без штрафных санкций, или штрафные санкции начисляются в размере 50% или каким-либо иным способом. При этом стоит обратить внимание на тот факт, что всегда есть фактор разумности, и если вы пропишите возврат задатка в сто-кратном размере, ни один суд это не утвердит! Если конечно вы не сможете доказать понесенные убытки в таком размере.
Еще почитать —> Банки с гарантией возврата
Нужны они в случае, когда стороны пришли к договоренности о совершении сделки, но есть обстоятельства, по которым сделка возможна через какое-то время, например у Покупателя через две недели истекает срок банковского вклада и он может снять деньги со всеми полагающимися процентами.
Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток
Весной 2024 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Предоплата при покупке квартиры
Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.
По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.
- ФИО отправителя, адрес, контакты;
- ФИО получателя, адрес, контакты;
- требование к получателю, в данном случае вернуть сумму аванса;
- предупреждение получателя о намерении обратиться в суд;
- перечень прилагаемых документов, в данном случае это копия договора аванса или расписки;
- подпись и дату.
При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.
Страховая премия жизни