Содержимое
- Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2024 года
- Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг рекордных показателей за последние десять лет
- E: Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2024 года
- Анализ рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге
- Обзор рынка земельных участков под промышленно-складское использование
- Анализ рынка земельных участков санкт петербурга 2022
Анализ рынка коммерческой земли санкт-петербурга
Содержание
- Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2024 года
- Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг рекордных показателей за последние десять лет
- E: Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2024 года
- Анализ рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге
- Обзор рынка земельных участков под промышленно-складское использование
- Анализ рынка земельных участков санкт петербурга 2022
Имея многолетний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости в различных российских регионах Холдинг «АйБи ГРУПП» проводит регулярный мониторинг развития региональных рынков. Мы работаем как по заказу своих клиентов, так и самостоятельно. Результатом самостоятельных исследований становятся обзоры рынков коммерческой недвижимости и аналитика недвижимости.
Компания «Ай Би Рисеч», работающая в составе «АйБи ГРУПП», имеет многолетний опыт разработки концептуальных и бизнес-планов развития коммерческой недвижимости, оценки различных видов стоимости. Ежегодно компания готовит для своих клиентов до 30 отчетов по оценке различных объектов.
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2024 года
По данным аналитиков группы компаний Active спрос на объекты коммерческой недвижимости в 1 квартале 2024 года менялся следующим образом: в январе самый популярный запрос до 80% — был о покупке торговых и офисных помещений, далее в феврале и марте интерес сместился на аренду помещений и клиенты были довольно активны.
Средняя цена предложения в Петербурге по итогам 1 квартала составила 185 878 руб./кв.м. А наиболее дорогой из районов район станции метро «Невский проспект» со средней стоимостью по продаже помещений 644 736 руб./кв.м. Общая торговая площадь Санкт-Петербурга по состоянию на 1-й квартал 2024 года составляет не менее 4,5 млн. кв.м. 2
В числе наиболее активных покупателей земли в 2024 году довольно неожиданно оказались и компании, которых к лидерам рынка не отнесёшь. Например, собственником сразу четырёх участков (включая совсем свежее приобретение в Невском районе) стала шведская Bonava. По совокупности 10 гектаров (в городе и области) купил «Аквилон Инвест», а Legenda – 8 га.
По оценке партнёра компании Rusland SP Андрея Бойкова, спрос на участки в Ленобласти в принципе есть, но он очень ограничен и существенно ниже, чем был 4-5 лет назад. Наиболее востребованные локации – Бугры, Мурино и Кудрово, но лишь в той части, где уже есть реализованные проекты, инфраструктура и сформирован спрос. В чистое поле сейчас никто уже не заходит.
В 2024 году продолжится строительство новых корпусов в комплексах «Осиновая роща», «Raum Бугры», «Октавиан», «Логопарк М10», а также планируется возвести 2 очереди компактных объектов площадью 2000-3000 кв.м в Красногвардейском районе. Суммарно девелоперами заявлено к вводу около 160 000 кв.м качественных складских площадей. В качестве примера одной из локаций, где ведётся активное строительство новых комплексов можно привести Шушары: в 2024 году разрешение на осуществление строительных работ было выдано разным застройщикам на несколько участков. Также выдано разрешение на строительство автоматизированного складского комплекса компании Nokian Tyres во Всеволожске.
Среди складских объектов класса «А» крупнейшими введёнными в эксплуатацию стали 4-й складской корпус в комплексе «Октавиан» и 4-я очередь в «Логопарке Троицкий». Наиболее крупным объектом, вышедшим на рынок аренды в 2024 году, являлся складской комплекс класса «B» ReForma, расположенный на Парнасе. Наибольший объём складских площадей был введён на северном направлении Санкт-Петербурга.
Еще почитать —> Несоизмеримость долга и стоимости имущества
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг рекордных показателей за последние десять лет
Совокупный объем сделок в 2024 году снизился примерно на 30% и составил 242,6 тыс. кв. м против 356 тыс. кв. м в 2024 году. Снижение объема связано с рекордным уровнем спроса в 2024 году, когда было заключено несколько крупных сделок built-to-suit, в частности — с ритейлерами «Лента» и «ВкусВилл». В 2024 году интерес к качественным складским объектам проявляли логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. Так, PNK Group построит объекты для компании СДЭК (17 тыс. кв. м) в «PNK Парк Софийская КАД» и ритейлера Fix Price (35,5 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3». Низкий объем вакантных площадей привел к распространению не только сделок, заключенных по схеме built-to-suit, но также pre-let контрактов. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала склад в строящемся индустриальном парке «Русич Шушары» (37 тыс. кв. м), а онлайн-ритейлер Ozon на этапе строительства арендовал площади в комплексе «Марвел-Логистика» (29 тыс. кв. м) с возможностью расширения.
Дефицит качественного предложения позволяет собственникам увеличивать арендные ставки. Всего за 2024 год арендные ставки в классе, А выросли на 3,2% до 4 500 руб./м²/год, в классе B — на 4,5% составив 3 700 руб./м²/год. В некоторых комплексах девелоперы анонсировали повышение ставок на последние вакантные площади на 3–6% с начала 2024 года.
E: Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2024 года
Ввиду сравнительного низкого прироста спекулятивных площадей за 2024 год, объем вакантных площадей не демонстрирует значительных колебаний. За счет ввода 50 000 новых спекулятивных площадей в 4 квартале 2024 года уровень вакансии подвергся коррекции и по итогам 2024 года составляет 3,3%.
Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.
Стоит отметить возросший в последнее время интерес московских девелоперов к рынку Санкт-Петербурга. «Самолет Девелопмент» активно «мониторит» рынок на предмет приобретения площадок. ФСК «Лидер» вышел с проектом в Мурино. ГК «Пик» анонсировала, что планируют повторно выходить на рынок города.
При возросшем предложении в приоритете покупателей земельных участков – приемлемый по цене вход в проект и максимальное снижение градостроительных рисков. По этой причине в России сейчас развивается новая услуга – лэндхантинг, который подразумевает поиск перспективных участков земли, анализ градостроительных рисков и оценку инвестиционных перспектив. Это значительно снижает риски покупателей и позволяет приобрести наиболее ликвидные объекты по приемлемым ценам, отмечают в ГК Rusland SP.
Анализ рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге
В последние несколько лет рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области не показывал быстрорастущей динамики развития [1, с. 28]. По данным статистики за девять месяцев 2024 года в эксплуатацию было введено более 100,6 тыс. м², данное значение составляет 48 % от общего числа заявленных к вводу площадей и в 3,9 раза больше, чем в 2024 году за аналогичный период [3, с. 4]. К концу 2024 г. построенное число складской недвижимости составило 130 тыс. м² качественных складских площадей, из которых более 50 % будут предназначены для сдачи в аренду. Несмотря на низкие показатели ввода складских комплексов в эксплуатацию, на рынке наблюдается спрос на аренду складских помещений. Суммарный объём сделок аренды и продажи складских помещений в 2024 году составил 164 тыс. м², что на 5 % ниже показателя прошлого года.
Еще почитать —> Получение инн бездомным
На рынке существует дефицит свободных складских площадей как класса «А», так и класса «В». Доля свободных площадей класса «А» снизилась на 0,1 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2024 года и составила 2,9 %. Складские площади класса «В» имеют большее снижении — 2,9 п. п., доля свободных площадей равна 3,4 %. Возможность арендовать значительные складские площади снизилась, так как на рынке просто не оказалось необходимого объема свободных площадей на территории одного склада [2, с. 3]. Для примера приведем диаграмму распределения складской недвижимости по категориям использования и классам.
Обзор рынка земельных участков под промышленно-складское использование
Предложение
По данным на конец ноября 2024 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в свободной продаже находятся порядка 200 земельных участков под промышленное строительство общей площадью более 1 000 га.
Доля земельных участков промышленного назначения, находящихся в пределах 10 км от ближайшей развязки Кольцевой автомобильной дороги, составляет 44% всего предложения на рынке.
Рис. 1 Распределение предложения земельных участков в зависимости от удаленности от развязки КАД
Среднее значение удаленности участков, находящихся в существующем предложении, от развязки с КАД составляет 3 км. Участки вблизи КАД и таких крупных магистралей как Таллинское шоссе, Колтушское шоссе, Выборгское шоссе, Московское шоссе пользуются наибольшим спросом у покупателей, заинтересованных в приобретении земли под промышленно-складское строительство.
Далее в обзоре анализируются только участки, находящиеся в непосредственной близости от развязки КАД (не более 10 км).
Большинство земельных участков в продаже (67%) расположено в Ленинградской области. Доля площади земельных участков, находящихся в Ленинградской области, от общей площади участков в предложении составляет 78%, доля участков в Санкт-Петербурге – 22%.
Всеволожский район занимает лидирующие позиции по предложению земельных участков промышленного назначения вблизи КАД. По площади участков его доля в общем предложении составляет 58,2%, по количеству участков в продаже – 50%. В тройку лидеров по объемам предложения участков под промышленно-складское строительство также входят Ломоносовский и Пушкинский районы (промзона Шушары).
По итогам 2024 г. на загородном рынке было реализовано 136 земельных участков в 21 посёлке, предлагающем наделы без обязательного подряда и ценой сотки от 400 тыс. руб. Увеличение показателя по сравнению 2024 г. оставило 37%. Наибольшей популярностью пользовались приближенные локации Выборгского района (Ленинское, Рощино), а также отдельные локации Петродворцового района.
Анализ результатов 2024 г. показывает, что основные показатели рынка загородной недвижимости превзошли консервативные прогнозы экспертов. В сложившейся ситуации на фоне усиливающейся на рынке тенденции смещения интереса в сторону сектора бюджетного предложения реализация проектов в сегменте дорогого загородного жилья будет происходить в рамках локаций с уже сформированным премиальным имиджем, а стоимость предложений продолжит снижаться, т.к. продолжится дифференциация предложения.
- ценовая ситуация;
- конъюнктура спроса и предложения;
- активность, объем проводимых операций;
- доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
- ликвидность объектов;
- состояние инфраструктуры;
- состояние методической, нормативной, законодательной базы.
Еще почитать —> Повышенная стипендия детям инвалидам 3гр
Чтобы сэкономить время и минимизировать риски, обратитесь в агентство SKLADVSPB. Компания предлагает услугу по анализу и оценке рынка коммерческой недвижимости СПб и Ленинградской области. Для этого у сотрудников агентства есть соответствующие навыки и опыт. Кроме того, они оперируют самыми актуальными данными. Поэтому услуга предоставляется в кратчайшие сроки. Клиенты могут рассчитывать не только на точную аналитику, но и на рекомендации и прогнозы.
Средняя стоимость земельных участков варьируется по районам Ленинградской области и Санкт-Петербурга. Участки, расположенные в границах города, имеют наибольшую стоимость продажи – порядка 100 — 130 долл. США за кв м. На 3 квартал 2024 года наиболее дорогое предложение относится к Красногвардейскому району СПб. С июля 2024 года основное изменение затронуло участки в пределах границы Санкт-Петербурга, где цены увеличились на 10-15%.
Рис. 3 Средняя стоимость земельных участков по районам СПб и ЛО
Стоимость земельных участков зависит от следующих факторов:
• Удаленность от основных магистралей;
• Удобство подъездных путей;
• Наличие инженерных коммуникаций на участке;
• Вид разрешенного использования;
• Близость крупных социальных и инфраструктурных объектов (логистические комплексы, технологические парки, торговые комплексы, аэропрты, вокзалы и пр.).
Анализ рынка земельных участков санкт петербурга 2022
«Вопрос стоимости земельного участка очень индивидуальный – все зависит от комплектации документов, инженерной инфраструктуры, вида оформленных прав, вида разрешённого использования. В связи с этим, говорить о каких-то конкретных земельных участках и о том, что цена за год существенно изменилась – трудно. Меняется не только цена, но и условия сделки, включая набор документации», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Кадастровая стоимость — это показатель от которого зависит сумма ежегодного налога на недвижимость и землю. Ввиду того, что определяли ее величину специализированные оценочные организации по заказу органов власти субъекта РФ на основании не всегда актуальных архивных данных и документов, установленная стоимость сильно завышена. Изменить ситуацию можно заказав онлайн справку о кадастровой стоимости и оформив отчет о рыночной стоимости объекта. Далее следует обратиться в суд или уполномоченную комиссию при Росреестре.
Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду. К основным владельцам и арендаторам можно отнести: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Среди арендаторов наиболее часто встречаются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков.
Санкт-Петербург является местом постоянной дислокации многих иностранных представительств и офисов зарубежных компаний. Из этого следует, что достаточно большим спросом пользуются офисные площади класса А и В. Именно эти сегменты занимают в объеме совокупного предложения бизнес-центров наибольший удельный вес. Повышенный спрос на объекты европейского уровня привел к активному строительству именно таких центров. Они оснащены по последнему слову техники и соответствуют мировым стандартам обслуживания и инфраструктуры. Наблюдается также активное перепрофилирование многих объектов для причисления их к более высокому классу.
Можно ли купить дом за мат капитал у свекрови