Содержимое
- В России вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир
- Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
- Подведены предварительные итоги жилой строительной отрасли в России
- Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы
- Продажа земельных участков под многоэтажное строительство
Обзор Рынка Земельных Участков Под Многоэтажное Жилищное Строительство
Содержание
- В России вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир
- Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
- Подведены предварительные итоги жилой строительной отрасли в России
- Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы
- Продажа земельных участков под многоэтажное строительство
Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.
Такие альянсы уже повсеместная практика. Несмотря на падение доходности жилищного девелопмента, лендлорды стремятся реализовывать проекты именно в этой сфере, поскольку жилье обеспечивает наилучший возврат на инвестиции. Однако самостоятельно они не имеют для этого достаточных компетенций. А застройщики заинтересованы в стабильном и относительно недорогом финансировании своих проектов. На пересечении этих интересов и будут возникать финансово-строительные альянсы. Первые примеры уже есть: в прошлом году соглашения о стратегическом сотрудничестве заключили ВТБ и MR Group, а также Сбербанк и Setl Group.
Возведение высотных зданий в таком мегаполисе, как Москва, является оптимальным с точки зрения инвестиций решением. Городские власти проводят тендеры, с помощью которых осуществляется продажа земли под многоэтажное строительство, для девелоперов и инвестиционных компаний. На таких объектах допускается возводить жилые дома, апарт-отели или административные здания.
Стоимость земли под многоэтажную застройку на территории столицы сегодня максимальная по России, при этом она продолжает неуклонно расти. Свободных площадей постоянно не хватает. Поэтому в Москве участки под многоэтажное строительство остаются самыми популярными и дорогими. Они являются главным источником максимальной прибыли.
Очевидно, что банки не могут в краткосрочной перспективе закрыть всю потребность в финансировании девелоперов. Застройщики нуждаются в дополнительных источниках привлечения капитала, и в условиях почти полного отсутствия собственных средств единственной доступной альтернативой служит выход на рынок публичного долга.
Маржа застройщиков в регионах находится под сильным давлением. Реальные располагаемые доходы населения падают на протяжении последних пяти лет. Вследствие этого девелоперы ограничены в возможностях повышения цен, особенно в регионах. Такая ситуация ощутимо бьет по экономике застройщиков. По нашим оценкам, основанным на данных Союза инженеров-сметчиков, порядка половины регионов в стране на текущий момент характеризуются околонулевой или отрицательной чистой рентабельностью жилищного строительства, а еще у четверти маржа не превышает 5 %. При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа проектов должна составлять не менее 15 %.
Еще почитать —> Питание в детском саду стоимость
В России вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир
Именно дом, а не городская квартира стал актуальным форматом недвижимости во время карантина. Тогда жители городов оценили преимущество изоляции с возможностью выхода из дома и неограниченного время пребывания на природе в рамках собственного участка или дачного поселка, вдали от центров распространения коронавируса. Весной многие россияне стали арендовать участки с домами, чтобы не оставаться в городских квартирах, другие задумались о покупке и строительстве домов на собственной земле. Укреплению этого потребительского тренда способствует и текущее положение дел: второй виток развития получила коронавирусная инфекция, меры по борьбе с ее распространением ужесточаются, а многие компании продолжают придерживаться удаленного формата работы.
В итоге, по результатам III квартала 2024 интерес к приобретению в собственность земельных участков увеличился на 43% в годовом выражении*. Немаловажно и то, что, в условиях увеличивающегося спроса, роста цен на землю пока удается избежать: за последний квартал средняя стоимость земельных участков под ИЖС осталась неизменной, а в годовом сравнении и вовсе снизилась на 3%. Таким образом, к началу октября цена земли за сотку по России составила 39 тыс. рублей.
Власти Москвы в последние несколько лет активно структурируют работу на рынке недвижимости, предпринимают шаги по повышению инвестиционной привлекательности города. Девелоперы уже отмечают уменьшение бюрократических барьеров по разработке и согласованию разрешительной документации. Появился ярко выраженный тренд по необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ и т.п. В то же самое время существенно увеличились затраты на изменение ВРИ земли.
Если говорить о проблемах, с которыми девелоперам приходится сталкиваться — наличие в Московской области ограничений по высотности и плотности застройки. Эти ограничения иногда не отвечают сформировавшейся градостроительной обстановки в конкретном населенном пункте. Так, например, нормы РНГП ограничивают высотность и плотность будущей застройки, хотя эти же характеристики окружающей застройки значительно выше. Это может приводить к диссонирующему размещению жилых объектов.
Земля в Подмосковье могла бы стать более интересной для инвесторов
По данным ОГРК, цена земли сельскохозяйственного назначения в зоне 50–100 км от МКАД – от 500 до 15 000 руб. за сотку. Участки под дачное строительство (10–50 га) на удалении 30–50 км от МКАД в массовом сегменте стоят в среднем 30 000–70 000 руб. за сотку. Но 3–11 га, пригодные для поселков элитных (например, в районе Дарьино, Лызлово, Лайково, Лапино по Рублевскому шоссе), по данным Point Estate, уже идут по $10 000–20 000 за сотку, на Николиной Горе – от $25 000. В Покровском на Новорижском шоссе (23 км от МКАД) 20 га выставлены по цене 220 000 руб. за сотку. По подсчетам аналитиков «Авито недвижимости», сотка под ИЖС в Московской области по итогам апреля в среднем стоила 73 279 руб. Это на 8,4% дешевле, чем годом ранее (80 000 руб.) По итогам продаж в мае 2024 г. цена снизилась до 70 837 руб. (-3,3%).
Чтобы был шанс продать участок, цена должна находиться на нижней границе рынка, а иногда и за ней на 5–10%, считает Терентьев: «Я знаю многих владельцев, которые не могут продать активы 5–7 и более лет. Они ежегодно снижают цену и уже жалеют, что не продали раньше. Это касается и земель промышленности, и земель поселений». Сейчас некоторые из тех, с кем его компания вела переговоры несколько лет назад по тому или иному участку, соглашаются отдать землю в управление под создание загородных поселков, тогда как прежде были категорически против этого. Несколько лет пытается продать землю сельскохозяйственного и промышленного назначения и Basis Investment Company, но пока покупателей нет.
Подведены предварительные итоги жилой строительной отрасли в России
Несмотря на пандемию, кризис и остановку строительства в некоторых регионах, в 2024 году ввод жилья по России в целом остается на уровне 2024 года. Об этом на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2022» заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин.
Основной поддержкой отрасли недвижимости в России стала льготная ипотека под 6,5% годовых. Замминистра заметил, что программу нужно продлить — сейчас ее срок заканчивается 1 июля 2024 года. С помощью этого драйвера чиновник надеется выполнить поручение президента и построить в стране в целом 1 млрд кв. м. до 2030 года.
- о продавце и покупателе;
- их правомочия и обязательства;
- ответственность;
- назначение и цели (по разрешённому использованию);
- данные об обременениях, ограничениях на участке;
- срок, в который покупатель получает участок;
- стоимость земли;
- о самом участке со сведениями о кадастровом номере, размере, границах, обозначенных в кадастровом плане.
Параметры застройки считаются одним из главных факторов. Два равнозначных земельных участка земли, но с различными параметрами застройки, будут иметь отличие в стоимости приблизительно пропорционально процентной разнице в параметрах застройки.
Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.
Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.
Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы
Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.
Еще почитать —> Налог с продажи доли квартиры в 2024 году новый закон по наследству
Существенно больше на него повлияли изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве и вступившие в силу 1 июля 2024 года. Переход на эскроу-счета повлек за собой остановку сделок M&A, поскольку все крупные игроки либо сформировали свои земельные банки до 1 июля 2024 г. на несколько лет вперед, до вступления в силу поправок, либо, как мелкие участники, просто приостановили экспансию. С тех пор серьезных колебаний на рынке земли не происходило. Глобально оценивая состояние рынка, можно констатировать, что он стал рынком профессиональных участников: среди игроков девелоперского рынка практически не осталось случайных владельцев земли. В немалой степени этому способствовали московские власти, которые ввели практику оформления договоров аренды на срок проектирования и строительства, ограничивая возможное время освоения площадки 3-5 годами.
Продажа земельных участков под многоэтажное строительство
Возведение высотных зданий в таком мегаполисе, как Москва, является оптимальным с точки зрения инвестиций решением. Городские власти проводят тендеры, с помощью которых осуществляется продажа земли под многоэтажное строительство, для девелоперов и инвестиционных компаний. На таких объектах допускается возводить жилые дома, апарт-отели или административные здания.
Стоимость земли под многоэтажную застройку на территории столицы сегодня максимальная по России, при этом она продолжает неуклонно расти. Свободных площадей постоянно не хватает. Поэтому в Москве участки под многоэтажное строительство остаются самыми популярными и дорогими. Они являются главным источником максимальной прибыли.
Земельный участок под многоэтажное строительство всегда имеет высокую стоимость, но цена будет зависеть от этажности спроектированного здания. На ценообразование влияет и расположение участка. Самая дорогостоящая земля под многоэтажное строительство располагается в центре города. По мере удаления от него стоимость будет снижаться. Высокую стоимость имеют территории, расположенные в местах с хорошей транспортной и пешеходной доступностью, имеющие удобные съезды на магистрали. На стоимость квадратного метра влияет площадь участка, но в отличие от земель ИЖС эта зависимость будет несколько иной.
Компания Инвест-Недвижимость предлагает земли под многоэтажную застройку. С момента начала своей работы на рынке недвижимости, мы оказываем помощь при реализации земель промышленного, сельскохозяйственного, коммерческого назначения. Вам нужна продажа участка под многоэтажное строительство по выгодным ценам? Мы подберем для вас оптимальное предложение, наши специалисты будут осуществлять сопровождение сделки до ее полного завершения.
Доля земельного участка в каждом продаваемом метре или нагрузка земли на реализуемую площадь служит параметром сравнения, который позволяет укрупнённо, но в тоже время достаточно точно сформировать мнение о стоимости земельного участка. В зависимости от степени подготовленности градостроительных документов варьируется нагрузка земли на реализуемую площадь и, соответственно, изменяется стоимость участка земли.
Стадия подготовки градостроительных документов позволяет определить риски проекта и учитывает фактор времени. Если есть разрешение на строительство, то это значит, что уже имеется согласованная строительная документация с определёнными параметрами застройки, получены технические условия, определена потребность в ДДУ.
Оценить стоимость участка онлайн